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Usufruit & Nue-propriété 2026

Barème fiscal de valorisation du démembrement de propriété selon l'âge de l'usufruitier.

Art. 669 CGI

Barème fiscal (art. 669 du CGI)

Âge de l'usufruitier	Valeur de l'usufruit	Valeur de la nue-propriété
Moins de 21 ans	90%	10%
21 à 30 ans	80%	20%
31 à 40 ans	70%	30%
41 à 50 ans	60%	40%
51 à 60 ans	50%	50%
61 à 70 ans	40%	60%
71 à 80 ans	30%	70%
81 à 90 ans	20%	80%
91 ans et plus	10%	90%

Intérêt fiscal du démembrement

📝 Donation de la nue-propriété d'un bien de 500 000 € par un parent de 55 ans :

• Nue-propriété = 50% = 250 000 €
• Abattement parent-enfant = 100 000 €
• Base taxable = 150 000 €
• Droits ≈ 28 194 € (au lieu de 78 194 € en pleine propriété)

Au décès, l'usufruit s'éteint et l'enfant récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires.

Sources : Art. 669 du CGI • BOFIP-ENR-DMTG-10-40-10-50

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