Texte officiel de l’article 1133 du CGI
Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
Questions fréquentes sur l’article 1133
Quand la réunion de l'usufruit à la nue-propriété est-elle exonérée de droits ?
La réunion est exonérée de droits et taxes uniquement en cas d'expiration du délai fixé pour l'usufruit ou de décès de l'usufruitier. Cette exonération ne s'applique pas en cas de renonciation anticipée à l'usufruit.
L'article 1020 peut-il remettre en cause l'exonération de l'article 1133 ?
Oui, l'article 1020 relatif aux droits de mutation sur les immeubles peut s'appliquer même lors de la réunion usufruit-nue-propriété. Il convient donc de vérifier cette disposition pour éviter toute taxation inattendue.
Ce que dit l’article 1133 du CGI
L’article 1133 du Code général des impôts établit le principe fondamental selon lequel la réunion usufruit nue-propriété ne génère aucun impôt ni taxe dans deux cas précis : l’expiration du délai fixé pour l’usufruit ou le décès de l’usufruitier. Cette disposition fiscale privilégiée reconnaît que la reconstitution naturelle de la pleine propriété ne constitue pas une mutation taxable, mais simplement la fin d’un démembrement temporaire.
Application pratique de l’extinction de l’usufruit
Pour les TPE/PME
Les dirigeants d’entreprise utilisent fréquemment le démembrement de propriété pour optimiser leur transmission d’entreprise. Exemple concret : un chef d’entreprise de 65 ans donne la nue-propriété de ses parts sociales à ses enfants tout en conservant l’usufruit. À son décès, la pleine propriété se reconstitue automatiquement sans droits de mutation grâce à l’article 1133, permettant une économie substantielle sur une transmission de parts valorisées à 500 000 €.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux peuvent démembrer leurs biens professionnels (cabinet, clientèle) ou leur portefeuille immobilier. Un avocat peut par exemple constituer un usufruit temporaire de 15 ans sur son cabinet. À l’expiration de cette durée, la réunion s’opère sans fiscalité démembrement propriété, optimisant ainsi la transmission de son patrimoine professionnel.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que disposant généralement de patrimoines plus modestes, les auto-entrepreneurs peuvent bénéficier de ce mécanisme pour leurs biens d’exploitation ou immobiliers. L’exonération de l’extinction usufruit succession leur permet d’organiser efficacement la transmission de leur activité sans coût fiscal supplémentaire.
Points d’attention essentiels
L’exception de l’article 1020 du CGI doit impérativement être vérifiée. Cette disposition peut en effet remettre en cause l’exonération, notamment pour certains immeubles ou dans des situations spécifiques. Par ailleurs, la renonciation anticipée à l’usufruit ne bénéficie pas de cette exonération et peut générer des droits mutation usufruit significatifs. La durée de l’usufruit doit être clairement définie dès l’origine pour éviter tout contentieux ultérieur.
Articles du CGI liés
L’article 1020 constitue la principale exception à retenir. Les articles 669 et suivants relatifs aux droits de mutation à titre gratuit complètent le dispositif. L’article 751 bis du CGI, concernant le démembrement de propriété en matière successorale, interagit également avec ces dispositions pour optimiser la fiscalité des transmissions.
Conseil AdvizExperts
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