Texte officiel de l’article 1135 ter du CGI
Sont exonérés de droits de mutation à titre gratuit les immeubles et droits immobiliers situés à Mayotte, lors de la première transmission postérieure à la reconstitution des titres de propriété y afférents, sous réserve que ces titres de propriété aient été constatés par un acte régulièrement transcrit ou publié entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2025.
Questions fréquentes sur l’article 1135 ter
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de droits de mutation à Mayotte ?
L'exonération s'applique aux immeubles situés à Mayotte lors de la première transmission après reconstitution des titres de propriété. Ces titres doivent avoir été transcrits ou publiés entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2025.
L'exonération de l'article 1135 ter concerne-t-elle toutes les transmissions à Mayotte ?
Non, seule la première transmission postérieure à la reconstitution des titres est exonérée. Les transmissions suivantes seront soumises aux droits de mutation classiques selon le droit commun.
Ce que dit l’article 1135 ter du CGI
L’exonération droits mutation Mayotte prévue par l’article 1135 ter du Code général des impôts constitue une mesure temporaire d’accompagnement fiscal pour le département de Mayotte. Cette disposition exonère totalement de droits de mutation à titre gratuit les biens immobiliers situés à Mayotte, mais uniquement lors de leur première transmission suivant la reconstitution officielle des titres de propriété.
Application pratique
Conditions strictes à respecter
Pour bénéficier de cette exonération, trois conditions cumulatives doivent être réunies : le bien doit être situé à Mayotte, il doit s’agir de la première transmission après reconstitution des titres, et ces titres doivent avoir été régulièrement transcrits ou publiés entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2025. Par exemple, un terrain familial dont les droits ont été reconstitués en 2020 bénéficiera de l’exonération lors de sa première transmission par succession ou donation.
Pour les professions libérales et TPE/PME
Les professionnels possédant des biens immobiliers à usage professionnel à Mayotte peuvent optimiser leur transmission. Un médecin libéral détenant un cabinet médical pourra ainsi transmettre son local sans droits de mutation, générant une économie substantielle sur des droits qui auraient pu atteindre 5% de la valeur du bien.
Portée limitée dans le temps
Cette mesure d’exception prend fin le 31 décembre 2025 pour la reconstitution des titres. Les biens dont les titres n’auront pas été régularisés avant cette échéance ne pourront plus bénéficier du dispositif, même en cas de transmission ultérieure.
Points d’attention
L’exonération ne joue qu’une seule fois par bien immobilier. La deuxième transmission sera soumise au régime fiscal de droit commun. Il convient également de vérifier que la transcription ou publication des titres reconstitués a bien été effectuée dans les formes légales requises, faute de quoi l’exonération pourrait être remise en cause par l’administration fiscale.
Articles du CGI liés
Cette disposition s’inscrit dans un ensemble de mesures dérogatoires pour les collectivités d’outre-mer, à rapprocher de l’article 1135 bis concernant la Corse. Elle complète le dispositif général des droits de mutation à titre gratuit prévu aux articles 777 et suivants du CGI.
Conseil AdvizExperts
Nos experts-comptables parisiens spécialisés dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales recommandent une vigilance particulière sur les délais. Les propriétaires mahorais doivent impérativement régulariser leurs titres avant fin 2025 pour préserver le bénéfice de cette exonération exceptionnelle. Notre cabinet peut vous accompagner dans l’optimisation de vos transmissions patrimoniales, y compris pour les biens situés dans les départements d’outre-mer.