Texte officiel de l’article 1378 ter du CGI
Les mutations de toute nature qui ont pour objet, en matière de bail à construction, de bail réel immobilier ou de bail réel solidaire, les droits du bailleur ou du preneur sont assujetties aux dispositions fiscales applicables aux mutations d’immeubles.
Questions fréquentes sur l’article 1378 ter
Comment sont taxées les mutations de droits en bail à construction selon l'article 1378 ter ?
Les mutations de droits du bailleur ou du preneur en bail à construction sont soumises aux mêmes règles fiscales que les mutations d'immeubles, notamment les droits d'enregistrement au taux de 5,80%.
Le bail réel solidaire est-il concerné par l'article 1378 ter du CGI ?
Oui, l'article 1378 ter s'applique aux mutations de droits en bail réel solidaire, qui suivent le régime fiscal des mutations immobilières classiques.
Ce que dit l’article 1378 ter du CGI
L’Article 1378 ter CGI établit un principe fiscal fondamental : les mutations portant sur les droits du bailleur ou du preneur en matière de bail à construction, de bail réel immobilier ou de bail réel solidaire suivent le même régime fiscal que les mutations d’immeubles classiques. Cette disposition assure une cohérence fiscale entre les différents types de droits immobiliers.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises cédant leurs droits de preneur en bail à construction fiscalité supportent des droits d’enregistrement de 5,80% (dont 3,80% au département, 1,20% aux communes et 0,80% à l’État). Par exemple, pour une cession de droits valorisée à 200 000€, les droits s’élèvent à 11 600€. Cette charge doit être anticipée dans les opérations de restructuration immobilière.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats détenant des droits en bail réel immobilier taxation doivent considérer l’impact fiscal lors de transferts entre associés. La cession de parts de SCI détenant de tels droits peut également déclencher l’application de l’article 1378 ter, nécessitant une analyse juridique approfondie.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquemment concernés, les auto-entrepreneurs peuvent être impactés lors d’acquisitions de droits en bail réel solidaire, notamment dans le cadre de projets d’habitat participatif ou de logement social.
Points d’attention
L’article 1378 ter crée une assimilation fiscale totale avec les mutations immobilières droits d’enregistrement. Cela inclut l’application du régime des plus-values immobilières, les exonérations éventuelles (résidence principale, durée de détention) et les obligations déclaratives. Les praticiens doivent également vérifier l’application des droits de préemption urbains qui peuvent s’exercer sur ces mutations.
Articles du CGI liés
L’article 1378 ter doit être lu conjointement avec l’article 1378 bis (bail emphytéotique), les articles 683 à 748 (droits d’enregistrement sur les immeubles) et l’article 150 U (plus-values immobilières). Cette cohérence législative assure un traitement fiscal uniforme des droits réels immobiliers.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable parisien spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales, nous recommandons d’anticiper l’impact de l’article 1378 ter dans toute opération impliquant des baux spéciaux. Notre expertise en bail réel solidaire fiscalité permet d’optimiser la structuration juridique et fiscale de vos projets immobiliers, en explorant notamment les possibilités d’apport en société ou de démembrement de propriété pour minimiser la charge fiscale.