Texte officiel de l’article 1384 C bis du CGI
I.-Sont exonérés de taxe foncière sur les propriétés bâties, pendant une durée de quinze ans à compter de l’année suivant celle de l’achèvement de l’opération unique de travaux de rénovation lourde mentionnés au 4°, les logements locatifs qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : 1° Ils étaient achevés depuis au moins quarante ans à la date de dépôt de la demande de l’agrément mentionné au même 4° ; 2° Ils constituent, depuis au moins quarante ans, des logements locatifs sociaux prévus au 1° du I de l’article 278 sexies ou, sous réserve d’avoir été soit construits, soit améliorés, soit acquis et améliorés avec le concours financier de l’Etat, des logements appartenant à un organisme d’habitations à loyer modéré ou gérés par un tel organisme ; 3° Ils avaient, avant les travaux mentionnés au 4° du présent I, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes E, F ou G au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ou, lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ils ne respectaient pas des critères de performance énergétique et environnementale fixés par décret ; 4° Ils ont fait l’objet d’une décision d’agrément délivrée par le représentant de l’Etat dans le département à compter du 1er janvier 2024 pour la réalisation de travaux de rénovation lourde permettant : a) Au bâtiment ou à la partie de bâtiment sur laquelle portent les travaux d’atteindre un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens du même article L. 173-1-1 ou, lorsqu’il est situé en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, des critères de performance énergétique et environnementale fixés par décret ; b) Le respect des critères de sécurité d’usage prévus au chapitre IV du titre III du livre Ier du même code, des critères de qualité sanitaire prévus au titre V du même livre Ier et des critères d’accessibilité des bâtiments prévus au titre VI dudit livre Ier. Un décret précise les conditions dans lesquelles le respect de tout ou partie des critères mentionnés au premier alinéa du présent b n’est pas exigé en cas d’incompatibilité avec les contraintes architecturales ou patrimoniales pesant sur le bâtiment ou lorsque les travaux nécessaires au respect de ces critères font courir un risque sur l’intégrité du bâti ; 5° Ils ont, à l’issue des travaux mentionnés au 4° du présent I, un niveau de performance énergétique et environnementale correspondant aux classes A ou B au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation ou, lorsqu’ils sont situés en Guadeloupe, en Guyane, à la Martinique, à Mayotte ou à La Réunion, ils respectent les critères fixés par le décret prévu au a du 4° du présent I. II.-La durée de l’exonération prévue au I est portée à vingt-cinq ans lorsque la demande de l’agrément mentionné au 4° du même I a été déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.
Questions fréquentes sur l’article 1384 C bis
Quelle est la durée d'exonération de taxe foncière pour une rénovation lourde de logement social ?
L'exonération est de 15 ans minimum, portée à 25 ans si la demande d'agrément est déposée entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026. Elle débute l'année suivant l'achèvement des travaux.
Quelles sont les conditions de performance énergétique requises pour bénéficier de l'exonération ?
Le logement doit passer d'une classe énergétique E, F ou G avant travaux à une classe A ou B après rénovation. Cette amélioration doit être validée par un agrément préfectoral délivré depuis le 1er janvier 2024.
Ce que dit l’article 1384 C bis du CGI
L’article 1384 C bis du Code général des impôts instaure une exonération taxe foncière rénovation lourde pour les logements locatifs sociaux faisant l’objet de travaux d’amélioration énergétique majeurs. Cette mesure fiscale incitative, applicable depuis 2024, vise à encourager la rénovation du parc de logements sociaux anciens pour atteindre les objectifs de transition énergétique.
L’exonération s’applique pendant 15 ans minimum aux logements de plus de 40 ans qui passent d’une performance énergétique classe E, F ou G vers une classe A ou B. La durée est portée exceptionnellement à 25 ans pour les demandes d’agrément déposées entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2026.
Application pratique
Pour les TPE/PME du secteur BTP
Les entreprises spécialisées dans la rénovation énergétique peuvent valoriser cette exonération auprès de leurs clients bailleurs sociaux. Par exemple, une SCI détenant un immeuble de 20 logements sociaux construits en 1980 pourra économiser environ 25 000 € de taxe foncière annuelle pendant 25 ans, soit 625 000 € au total, justifiant un investissement en rénovation de 800 000 €.
Pour les professions libérales et avocats
Les conseils juridiques et experts-comptables doivent maîtriser les conditions cumulatives strictes : ancienneté de 40 ans, statut de logement social, obtention de l’agrément préfectoral et respect des critères de sécurité et d’accessibilité. L’accompagnement dans la constitution du dossier d’agrément représente une opportunité de mission valorisée.
Pour les auto-entrepreneurs
Les consultants en efficacité énergétique peuvent proposer leurs services pour l’évaluation préalable et le suivi des performances énergétiques, étapes cruciales pour valider l’éligibilité à l’exonération.
Points d’attention
L’agrément préfectoral constitue le point central du dispositif. Les travaux doivent impérativement permettre d’atteindre les classes A ou B, avec des dérogations possibles pour les contraintes architecturales ou patrimoniales. La cessation d’affectation au logement social entraîne la remise en cause de l’exonération. Pour les DOM-TOM, des critères spécifiques sont fixés par décret.
Articles du CGI liés
L’article 1384 C bis s’inscrit dans un ensemble cohérent avec les articles 1384 B (bail à réhabilitation), 1384 C (acquisition avec concours financier) et 1384 D (hébergement d’urgence). Ces dispositifs forment un panorama complet des exonérations foncières pour le logement social, chacun répondant à des objectifs spécifiques de politique publique.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons les bailleurs sociaux, organismes HLM et leurs conseils dans l’optimisation fiscale de leurs opérations de rénovation. Notre expertise nous permet d’identifier les opportunités d’exonération et de sécuriser les démarches administratives. Nous recommandons d’anticiper la demande d’agrément avant le 31 décembre 2026 pour bénéficier de la durée maximale de 25 ans, représentant un avantage fiscal considérable pour rentabiliser les investissements en rénovation énergétique.