Texte officiel de l’article 1384 du CGI
I. – Les constructions neuves affectées à l’habitation principale sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement lorsqu’elles ont fait l’objet d’un prêt selon le régime propre aux habitations à loyer modéré. Cette exonération ne s’applique qu’aux parties de l’immeuble réellement occupées par les logements à loyer modéré. II. – Pour bénéficier de l’exonération, le propriétaire doit produire une demande dans les quatre mois de l’ouverture des travaux, selon les modalités fixées par décret (1). III. – L’exonération cesse de plein droit si par suite de transformations ou d’agrandissements, l’immeuble perd le caractère d’une habitation à loyer modéré. (1) Annexe III, art. 314 .
Questions fréquentes sur l’article 1384
Combien de temps dure l'exonération de taxe foncière pour les HLM ?
L'exonération de taxe foncière pour les constructions HLM neuves dure 15 ans à compter de l'année suivant leur achèvement. Cette durée s'applique uniquement aux parties réellement occupées par les logements à loyer modéré.
Dans quel délai faire la demande d'exonération taxe foncière HLM ?
Le propriétaire doit produire sa demande d'exonération dans les 4 mois suivant l'ouverture des travaux de construction. Passé ce délai, l'exonération ne pourra plus être accordée pour ce projet.
Ce que dit l’article 1384 du CGI
L’exonération taxe foncière HLM prévue par l’article 1384 du Code général des impôts constitue un avantage fiscal majeur pour les investisseurs en logement social. Cette disposition exonère totalement de taxe foncière sur les propriétés bâties les constructions neuves d’habitation principale pendant 15 ans, sous condition qu’elles bénéficient d’un prêt selon le régime des habitations à loyer modéré.
L’exonération débute l’année suivant l’achèvement des travaux et ne concerne que les parties d’immeuble réellement affectées aux logements HLM. Cette précision est importante car elle exclut les parties communes ou commerciales qui restent soumises à la taxe foncière classique.
Application pratique de l’article 1384
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Les entreprises de promotion immobilière spécialisées dans le logement social peuvent réaliser des économies substantielles. Par exemple, pour un immeuble HLM de 50 logements avec une valeur locative cadastrale de 100 000 €, l’exonération représente environ 120 000 € d’économies sur 15 ans (taux moyen taxe foncière 35%). Cette optimisation fiscale améliore significativement la rentabilité des opérations de construction sociale.
Pour les professions libérales et avocats investisseurs
Les professionnels libéraux qui diversifient leur patrimoine dans l’immobilier social bénéficient pleinement de cet avantage. Un avocat investissant dans un programme HLM de 200 000 € verra sa taxe foncière annuelle de 700 € totalement supprimée pendant 15 ans, soit 10 500 € d’économies cumulées.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur propriétaire d’un logement qu’il fait transformer en HLM via un organisme agréé peut bénéficier de cette exonération, améliorant ainsi la rentabilité locative de son investissement immobilier.
Points d’attention essentiels
Le délai de 4 mois pour déposer la demande d’exonération est impératif et court dès l’ouverture du chantier. Tout retard entraîne définitivement la perte du bénéfice fiscal. La demande doit être adressée au centre des impôts fonciers selon le modèle réglementaire prévu à l’article 314 de l’annexe III du CGI.
L’exonération cesse automatiquement si l’immeuble perd son caractère HLM suite à des transformations. Cette règle impose une vigilance particulière lors de travaux d’amélioration ou de restructuration des logements.
Articles du CGI liés
L’article 1384 s’articule avec l’article 1384 A qui traite des autres logements aidés, et l’article 1384-0 A pour les logements intermédiaires. Ces dispositifs forment un ensemble cohérent d’incitations fiscales au développement du parc social français, chacun visant des segments spécifiques du marché locatif.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales parisiennes, recommande une anticipation rigoureuse de ces démarches fiscales. Nous conseillons systématiquement à nos clients investisseurs de nous confier le suivi des délais et la préparation des dossiers d’exonération dès la phase projet. Cette approche préventive garantit l’optimisation fiscale et évite les erreurs coûteuses de procédure.