Texte officiel de l’article 1384 G du CGI
Les constructions neuves affectées à l’habitation principale issues des opérations de démolition et de reconstitution de l’offre de logements locatifs sociaux démolis dans les conditions prévues aux articles 6 et 9-1 de la loi n° 2003-710 du 1er août 2003 d’orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine et prévues dans le cadre des conventions mentionnées à l’article 10-3 de la même loi ne peuvent bénéficier des exonérations prévues aux articles 1384 à 1384 F du présent code lorsque les immeubles auxquels elles se substituent, au sein du périmètre du même quartier prioritaire défini dans la convention susmentionnée, ont bénéficié d’une de ces exonérations et si le nombre total de logements locatifs sociaux, au sens de l’article L. 302-5 du code de la construction et de l’habitation, représente sur le territoire de la commune du lieu de situation de ces constructions au moins 50 % des résidences principales. Les dispositions du premier alinéa s’appliquent aux opérations de reconstitution de l’offre démolie agréées à compter du 1er janvier 2017.
Questions fréquentes sur l’article 1384 G
Quand l'article 1384 G s'applique-t-il aux nouvelles constructions ?
L'article 1384 G s'applique lorsque les nouveaux logements remplacent des immeubles démolis ayant déjà bénéficié d'exonérations et que les logements sociaux représentent au moins 50% des résidences principales de la commune.
Depuis quelle date les restrictions de l'article 1384 G sont-elles applicables ?
Les dispositions de l'article 1384 G s'appliquent aux opérations de reconstitution de l'offre démolie agréées à compter du 1er janvier 2017.
Ce que dit l’article 1384 G du CGI
L’article 1384 G taxe foncière établit une restriction importante aux exonérations fiscales dans le cadre de la rénovation urbaine. Cette disposition vise à éviter le cumul d’avantages fiscaux successifs sur un même secteur géographique. Concrètement, les constructions neuves destinées à l’habitation principale, issues d’opérations de démolition-reconstitution de logements sociaux, ne peuvent pas bénéficier des exonérations des articles 1384 à 1384 F si deux conditions cumulatives sont remplies : les anciens immeubles ont déjà bénéficié d’une exonération et les logements sociaux représentent au moins 50% des résidences principales sur la commune.
Application pratique
Pour les TPE/PME du BTP
Les entreprises de construction travaillant sur des projets de rénovation urbaine doivent anticiper ces restrictions fiscales dès la phase d’étude. Par exemple, une PME construisant 100 logements en remplacement d’immeubles démolis dans un quartier prioritaire de Seine-Saint-Denis devra vérifier si les anciens bâtiments ont bénéficié d’exonérations entre 2017 et aujourd’hui. Cette vérification impacte directement le montage financier du projet et la rentabilité prévisionnelle.
Pour les professions libérales et avocats
Les avocats spécialisés en droit immobilier et urbanisme doivent maîtriser l’articulation entre l’article 1384 G et la loi de 2003 sur la rénovation urbaine. Ils conseillent leurs clients promoteurs sur les stratégies d’optimisation fiscale alternatives. Les notaires intervenant dans ces opérations complexes doivent également informer leurs clients des conséquences fiscales de ces restrictions d’exonération.
Pour les auto-entrepreneurs
Les consultants indépendants en montage d’opérations immobilières doivent intégrer ces contraintes dans leurs études de faisabilité. Un auto-entrepreneur spécialisé en conseil immobilier facturera typiquement entre 500€ et 1 500€ HT pour une étude d’éligibilité aux exonérations dans le cadre de l’article 1384 G, selon la complexité du dossier.
Points d’attention
La principale difficulté réside dans la vérification historique des exonérations accordées aux immeubles démolis. Les services fiscaux conservent ces informations, mais leur accessibilité peut être complexe pour des opérations anciennes. Le seuil de 50% de logements sociaux s’apprécie au niveau communal et peut évoluer, créant une incertitude juridique. Par ailleurs, la date d’agrément du 1er janvier 2017 constitue un critère déterminant pour l’application de ces restrictions.
Articles du CGI liés
L’article 1384 G s’inscrit dans le dispositif global des articles 1384 à 1384 F relatifs aux exonérations de taxe foncière. Il faut également considérer l’article L. 302-5 du Code de la construction définissant les logements locatifs sociaux, ainsi que les articles 6, 9-1 et 10-3 de la loi du 1er août 2003 sur la rénovation urbaine qui encadrent les opérations de démolition-reconstitution.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable parisien spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales, nous recommandons une analyse préalable systématique avant tout projet de construction en zone de rénovation urbaine. Notre équipe d’experts fiscaux vérifie l’historique des exonérations et optimise votre stratégie fiscale en tenant compte des contraintes de l’article 1384 G. Contactez-nous pour une étude personnalisée de votre situation et maximisez vos avantages fiscaux en toute légalité.