Texte officiel de l’article 1388 sexies du CGI
I. – A Mayotte, la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des propriétés cédées à compter du 18 septembre 2013 et jusqu’au 31 décembre 2016 par une personne publique aux occupants irréguliers des constructions affectées à leur habitation principale sises sur ces propriétés fait l’objet d’un abattement les cinq années suivant celle au cours de laquelle la cession est intervenue. Lorsque les propriétés mentionnées au premier alinéa du présent I sont cédées entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2025, la durée de l’abattement est de trois ans. En cas de changement de redevable de la taxe au cours de cette période, l’abattement cesse de s’appliquer. II. – Le taux de l’abattement est fixé à : 1° 100 % la première année, 80 % la deuxième année, 60 % la troisième année, 40 % la quatrième année et 20 % la dernière année pour les propriétés mentionnées au premier alinéa du I ; 2° 100 % la première année, 70 % la deuxième année et 30 % la dernière année pour les propriétés mentionnées au deuxième alinéa du I. III. – L’abattement s’applique le cas échéant après celui prévu à l’article 1388 quinquies . IV. – L’abattement s’applique sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre. Les délibérations sont prises dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis et portent sur la totalité de la part revenant à chaque commune ou établissement public de coopération intercommunale.
Questions fréquentes sur l’article 1388 sexies
Quelle est la durée de l'abattement taxe foncière à Mayotte selon l'article 1388 sexies ?
La durée varie selon la période de cession : 5 ans pour les propriétés cédées entre 2013 et 2016, et 3 ans pour celles cédées entre 2017 et 2025. L'abattement cesse en cas de changement de redevable.
Quels sont les taux d'abattement taxe foncière prévus à Mayotte ?
Pour les cessions 2013-2016 : 100%, 80%, 60%, 40%, 20% sur 5 ans. Pour les cessions 2017-2025 : 100%, 70%, 30% sur 3 ans.
Ce que dit l’article 1388 sexies du CGI
L’article 1388 sexies du Code général des impôts instaure un dispositif spécifique d’abattement taxe foncière Mayotte pour les propriétés cédées par des personnes publiques aux occupants irréguliers. Ce mécanisme de régularisation foncière s’accompagne d’un allègement fiscal dégressif sur plusieurs années, permettant une transition progressive vers le régime fiscal de droit commun.
Application pratique du dispositif mahorais
Conditions d’éligibilité à l’abattement
Pour bénéficier de cet abattement taxe foncière Mayotte, plusieurs conditions doivent être réunies : la propriété doit avoir été cédée par une personne publique à un occupant irrégulier, la construction doit être affectée à l’habitation principale du cessionnaire, et la cession doit intervenir dans les périodes définies par la loi (2013-2016 ou 2017-2025).
Calcul pratique des taux d’abattement
Exemple concret pour une taxe foncière de 1 000 € : pour une cession intervenue en 2015, le propriétaire paiera 0 € la première année, 200 € la deuxième (80% d’abattement), 400 € la troisième (60% d’abattement), 600 € la quatrième (40% d’abattement) et 800 € la cinquième année (20% d’abattement). Pour une cession de 2020, l’économie sera de 0 €, 300 € puis 700 € sur trois ans.
Points d’attention juridiques et fiscaux
L’abattement cesse automatiquement en cas de changement de redevable, ce qui implique une vigilance particulière lors de mutations ultérieures. Les communes peuvent délibérer pour exclure l’application de cet abattement, bien qu’il s’applique par défaut. L’articulation avec l’article 1388 quinquies doit être maîtrisée : l’abattement Mayotte s’applique après l’abattement général sur l’habitation principale.
Impact pour les contribuables mahorais
Ce dispositif représente un soutien financier substantiel pour les nouveaux propriétaires, souvent issus de populations précaires. L’économie totale peut atteindre 60% de la taxe foncière due sur 5 ans pour les premières cessions, et 40% sur 3 ans pour les plus récentes. Cette progressivité permet une adaptation graduelle à la charge fiscale.
Articles du CGI liés
L’article 1388 quinquies prévoit l’abattement général pour l’habitation principale qui se cumule avec le dispositif mahorais. L’article 1639 A bis fixe les conditions de délibérations communales. Ces textes s’articulent dans une logique de politique fiscale territoriale adaptée aux spécificités ultramarines.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des contribuables ultramarins, recommande une veille attentive des délibérations communales à Mayotte. Bien que ce dispositif concerne spécifiquement les DOM-TOM, les mécanismes d’abattements dégressifs peuvent inspirer d’autres optimisations fiscales en métropole pour nos clients TPE/PME et professions libérales.