Texte officiel de l’article 1396 bis du CGI
I.-A Mayotte, la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés non bâties cédées à compter du 1er janvier 2018 et jusqu’au 31 décembre 2025 par une personne publique aux occupants irréguliers de terrains fait l’objet d’un abattement les trois années suivant celle au cours de laquelle la cession est intervenue. En cas de changement de redevable de la taxe au cours de cette période, l’abattement cesse de s’appliquer. II.-Le taux de l’abattement est fixé à 100 % la première année, 70 % la deuxième année et 30 % la dernière année. III.-L’abattement s’applique sauf délibération contraire de la commune ou de l’établissement public de coopération intercommunale à fiscalité propre prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis et portant sur la totalité de la part lui revenant.
Questions fréquentes sur l’article 1396 bis
Quels sont les taux d'abattement de la taxe foncière à Mayotte ?
L'abattement est de 100% la première année, 70% la deuxième année et 30% la troisième année suivant la cession du terrain par une personne publique.
L'abattement de taxe foncière à Mayotte est-il automatique ?
Non, les communes ou EPCI peuvent délibérer pour exclure cet abattement. De plus, il cesse en cas de changement de redevable.
Ce que dit l’article 1396 bis du CGI
L’article 1396 bis institue un dispositif spécifique d’abattement taxe foncière Mayotte pour les propriétés non bâties cédées par des personnes publiques aux occupants irréguliers de terrains. Cette mesure transitoire, applicable du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2025, vise à faciliter la régularisation foncière dans ce territoire ultramarin. L’abattement s’étale sur trois années consécutives suivant la cession, avec un mécanisme dégressif particulièrement avantageux.
Application pratique du dispositif
Pour les TPE/PME mahoraises
Les entreprises installées sur des terrains concernés bénéficient d’une exonération totale la première année (100%), puis de 70% la deuxième année et 30% la troisième année. Par exemple, pour une parcelle générant une taxe foncière de 3 000 € annuels, l’économie totale atteint 6 000 € sur trois ans (3 000 € + 2 100 € + 900 €).
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets implantés à Mayotte peuvent optimiser leur installation en tenant compte de cette fiscalité allégée. Cependant, attention au changement de redevable qui fait perdre le bénéfice de l’abattement, notamment lors de cessions entre associés ou de restructurations.
Pour les auto-entrepreneurs
Ce dispositif peut considérablement réduire les charges foncières des micro-entrepreneurs mahorais. L’économie réalisée doit être intégrée dans le business plan, particulièrement pour les activités nécessitant des locaux (commerce, artisanat).
Points d’attention fiscaux
Trois conditions cumulatives sont exigées : la cession doit émaner d’une personne publique, concerner des occupants irréguliers antérieurs, et intervenir dans la période 2018-2025. Le changement de redevable interrompt immédiatement l’abattement, y compris en cas de succession ou cession partielle. Les collectivités locales conservent la faculté d’exclure ce dispositif par délibération prise selon l’article 1639 A bis du CGI.
Articles du CGI liés
L’article 1639 A bis détermine les modalités de délibération des collectivités. Les articles 1397 et 1398 prévoient d’autres dégrèvements de taxe foncière sur les propriétés non bâties pour événements extraordinaires ou pertes agricoles. L’article 1398 A institue un dégrèvement spécifique aux associations foncières pastorales.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialiste de l’accompagnement fiscal des TPE/PME, recommande une veille attentive des délibérations communales mahoraises. Nous conseillons d’anticiper la fin progressive de l’abattement dans les projections financières et d’étudier les modalités de transmission pour préserver cet avantage fiscal temporaire.