Texte officiel de l’article 1396 du CGI
I. – La taxe foncière sur les propriétés non bâties est établie d’après la valeur locative cadastrale de ces propriétés déterminée conformément aux règles définies aux articles 1509 à 1518 A et sous déduction de 20 % de son montant. II. – A. – (Abrogé). B. – La valeur locative cadastrale des terrains constructibles situés dans les zones urbaines ou à urbaniser, lorsque les voies publiques et les réseaux d’eau, d’électricité et, le cas échéant, d’assainissement existant à la périphérie de la zone à urbaniser ont une capacité suffisante pour desservir les constructions à implanter dans l’ensemble de cette zone, délimitées par une carte communale, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé conformément au code de l’urbanisme, peut, sur délibération du conseil municipal prise dans les conditions prévues au premier alinéa du I de l’article 1639 A bis , être majorée d’une valeur forfaitaire comprise entre 0 et 3 € par mètre carré pour le calcul de la part revenant aux communes et aux établissements publics de coopération intercommunale sans fiscalité propre. La majoration ne peut excéder 3 % d’une valeur forfaitaire moyenne au mètre carré définie par décret et représentative de la valeur moyenne du terrain selon sa situation géographique. B bis. – Sauf délibération contraire de la commune prise dans les conditions prévues au I de l’article 1639 A bis, la superficie retenue pour le calcul de la majoration est réduite de 200 mètres carrés. Cette réduction s’applique à l’ensemble des parcelles contiguës constructibles détenues par un même propriétaire. C. – La liste des terrains constructibles est dressée par le maire. Cette liste ou, le cas échéant, toute modification qui y est apportée est communiquée à l’administration des impôts avant le 1er octobre de l’année qui précède l’année d’imposition. En cas d’inscription erronée, les dégrèvements en résultant sont à la charge du bénéficiaire de la majoration ; ils s’imputent sur les attributions mentionnées à l’article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales. D. – 1. La majoration n’est pas applicable : 1° Aux terrains appartenant aux établissements publics fonciers mentionnés aux articles L. 321-1 et L. 324-1 du code de l’urbanisme, aux agences mentionnées aux articles 1609 C et 1609 D du présent code, à l’établissement public Société des grands projets mentionné à l’article 1609 G , à l’organisme mentionné à l’article 1609 H. 2° Aux parcelles supportant une construction passible de la taxe foncière sur les propriétés bâties et dont la valeur locative est déterminée en application de l’article 1496 ; 3° Aux terrains classés depuis moins d’un an dans une zone urbaine ou à urbaniser ; 4° Aux terrains appartenant ou donnés à bail à une personne relevant d’un régime de protection sociale agricole, au sens de l’article L. 722-1 du code rural et de la pêche maritime, ou mentionnée à l’article L. 731-23 du même code et utilisés pour les besoins d’une exploitation agricole, au sens de l’article 63 du présent code. 2. Bénéficient, sur réclamation présentée dans le délai indiqué à l’ article R. * 196-2 du livre des procédures fiscales et dans les formes prévues par ce même livre, d’un dégrèvement de la fraction de leur cotisation résultant de la majoration, qui s’impute sur les attributions correspondantes mentionnées à l’article L. 2332-2 du code général des collectivités territoriales : 1° Les contribuables qui justifient avoir obtenu au 31 décembre de l’année d’imposition, pour le terrain faisant l’objet de la majoration, un permis de construire, un permis d’aménager ou une autorisation de lotir. Toutefois, la majoration est rétablie rétroactivement en cas de péremption du permis de construire, du permis d’aménager ou de l’autorisation de lotir ; 2° Les contribuables qui justifient avoir cédé au 31 décembre de l’année d’imposition le terrain faisant l’objet de la majoration. 3. La majoration n’est pas prise en compte pour l’établissement des taxes spéciales d’équipement prévues aux articles 1607 bis à 1609 H .
Questions fréquentes sur l’article 1396
Comment est calculée la taxe foncière sur les propriétés non bâties selon l'article 1396 ?
La taxe foncière sur les propriétés non bâties est calculée sur la valeur locative cadastrale diminuée d'un abattement forfaitaire de 20%. Cette base est ensuite multipliée par les taux votés par les collectivités locales.
Qu'est-ce que la majoration pour terrain constructible prévue à l'article 1396 ?
Les communes peuvent majorer la valeur locative des terrains constructibles de 0 à 3€ par m² maximum. Cette majoration vise à inciter la construction sur les terrains viabilisés en zones urbaines ou à urbaniser.
Ce que dit l’article 1396 du CGI
L’article 1396 du Code général des impôts définit les règles de calcul de la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Ce texte fondamental établit que l’impôt est assis sur la valeur locative cadastrale des terrains, diminuée d’un abattement forfaitaire de 20%. Cette disposition fiscale concerne tous les propriétaires de terrains non bâtis : agricoles, forestiers, terrains à bâtir, jardins, etc.
Le mécanisme de calcul de base
Le calcul s’effectue en deux étapes principales. Premièrement, l’administration fiscale détermine la valeur locative cadastrale selon les règles des articles 1509 à 1518 A du CGI. Deuxièmement, cette valeur bénéficie automatiquement d’une déduction de 20%, puis est multipliée par les taux communaux et intercommunaux. Par exemple, pour un terrain avec une valeur locative de 1 000€, la base imposable sera de 800€ (1 000€ – 20%).
La majoration des terrains constructibles
Principe et conditions
L’article 1396 permet aux communes de majorer la valeur locative des terrains constructibles situés en zones urbaines ou à urbaniser. Cette majoration, comprise entre 0 et 3€ par m², ne peut dépasser 3% d’une valeur forfaitaire moyenne définie par décret. Elle s’applique uniquement aux terrains disposant des équipements nécessaires (voies publiques, réseaux d’eau, électricité, assainissement).
Réduction forfaitaire de 200 m²
Sauf délibération contraire, la superficie retenue pour le calcul bénéficie d’une réduction de 200 m² par propriétaire. Cette mesure protège les petits propriétaires. Ainsi, un terrain de 300 m² ne sera majoré que sur 100 m².
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises propriétaires de terrains non bâtis doivent intégrer cette fiscalité dans leurs coûts fonciers. Un terrain commercial de 2 000 m² avec une majoration de 2€/m² génère un surcoût annuel de 3 200€ (1 800 m² après abattement × 2€ × taux communal moyen de 45%).
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels détenant des terrains à bâtir pour leur activité future doivent anticiper l’impact de la majoration. L’obtention d’un permis de construire permet de bénéficier d’un dégrèvement sur réclamation, incitant à concrétiser rapidement les projets immobiliers.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs du secteur agricole bénéficient d’une exonération de majoration pour les terrains utilisés dans le cadre de leur exploitation, sous réserve de relever du régime de protection sociale agricole.
Points d’attention
Plusieurs éléments méritent une vigilance particulière. La liste des terrains concernés par la majoration est établie par le maire et communiquée avant le 1er octobre. En cas d’inscription erronée, les dégrèvements sont à la charge de la commune. Les propriétaires peuvent contester cette inscription dans les délais légaux de réclamation.
Dégrèvements possibles
L’article prévoit deux cas de dégrèvement automatique : l’obtention d’un permis de construire, d’aménager ou d’une autorisation de lotir, et la cession du terrain au 31 décembre de l’année d’imposition. Ces dégrèvements doivent faire l’objet d’une réclamation dans les formes légales.
Articles du CGI liés
L’article 1396 s’articule avec les articles 1509 à 1518 A (évaluation des propriétés non bâties), l’article 1639 A bis (délibérations fiscales locales), et les articles d’exonérations 1394 B à 1395 H. Cette cohérence garantit une application harmonisée de la fiscalité foncière.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons à nos clients parisiens de vérifier systématiquement l’inscription de leurs terrains sur les listes communales de majoration. Notre cabinet accompagne les TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation de leur fiscalité foncière, notamment par l’analyse des possibilités de dégrèvement et la contestation des évaluations inadaptées. N’hésitez pas à nous consulter pour une stratégie fiscale personnalisée.