Texte officiel de l’article 1494 du CGI
La valeur locative des biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ou d’une taxe annexe établie sur les mêmes bases est déterminée, conformément aux règles définies par les articles 1495 à 1508 , pour chaque propriété ou fraction de propriété normalement destinée à une utilisation distincte (1).
Questions fréquentes sur l’article 1494
Comment est déterminée la valeur locative pour la taxe foncière sur les propriétés bâties ?
La valeur locative est déterminée selon les règles des articles 1495 à 1508 du CGI, pour chaque propriété ou fraction de propriété destinée à une utilisation distincte. Elle sert de base au calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties.
L'article 1494 s'applique-t-il aux locaux professionnels des entreprises ?
Oui, l'article 1494 s'applique à tous les biens passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties, y compris les locaux commerciaux et professionnels. Chaque fraction destinée à un usage distinct fait l'objet d'une évaluation séparée.
Ce que dit l’article 1494 du CGI
L’article 1494 du Code général des impôts pose le principe fondamental de détermination de la valeur locative taxe foncière pour les propriétés bâties. Ce texte établit que la valeur locative servant de base à la taxe foncière sur les propriétés bâties, à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et aux taxes annexes, doit être calculée selon les règles détaillées aux articles 1495 à 1508. Le principe clé est l’évaluation distincte de chaque propriété ou fraction de propriété selon son utilisation normale.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises propriétaires de leurs locaux commerciaux ou industriels sont directement concernées par cette disposition. Par exemple, un commerce de 100 m² situé en centre-ville avec une valeur locative de 300 €/m² supportera une taxe foncière calculée sur 30 000 € de valeur locative. Si le local comprend une partie bureau (80 m²) et un entrepôt (20 m²), chaque fraction sera évaluée selon son usage spécifique, l’entrepôt ayant généralement une valeur locative inférieure.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets propriétaires de leurs locaux professionnels voient leur taxe foncière calculée sur la valeur locative de leurs bureaux. Un cabinet d’avocat de 150 m² dans le 8ème arrondissement de Paris peut avoir une valeur locative de 450 €/m², soit 67 500 € de base taxable. Si le cabinet occupe plusieurs niveaux avec des usages différents (bureaux, salle de réunion, archives), chaque espace est évalué distinctement.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur propriétaire d’un local mixte (habitation et activité professionnelle) bénéficie de l’évaluation séparée prévue par l’article 1494. La partie professionnelle d’un logement de 80 m² (20 m² de bureau) sera évaluée indépendamment, permettant une taxation plus juste. Cette distinction est cruciale pour optimiser la charge fiscale foncière.
Points d’attention
La notion d'”utilisation distincte” est centrale : un local commercial avec réserve, un immeuble de bureaux avec parking, ou un bâtiment industriel avec bureaux intégrés donneront lieu à des évaluations séparées. Les entreprises doivent veiller à la correcte déclaration de l’affectation de leurs locaux lors des changements d’usage. Une erreur d’évaluation peut conduire à une surimposition significative, notamment pour les locaux à usage mixte.
Articles du CGI liés
L’article 1494 renvoie aux articles 1495 à 1508 qui détaillent les modalités concrètes d’évaluation. L’article 1380 définit les biens passibles de la taxe foncière, tandis que l’article 1388 précise les règles d’évaluation des propriétés bâties. Ces textes forment un ensemble cohérent pour la détermination des bases d’imposition foncière des entreprises.
Conseil AdvizExperts
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