Texte officiel de l’article 1495 du CGI
Chaque propriété ou fraction de propriété est appréciée d’après sa consistance, son affectation, sa situation et son état, à la date de l’évaluation (1). Le premier alinéa n’est pas applicable aux propriétés mentionnées au I de l’article 1498 .
Questions fréquentes sur l’article 1495
Quels sont les 4 critères d'évaluation d'une propriété selon l'article 1495 du CGI ?
L'article 1495 retient 4 critères obligatoires : la consistance (surface, volume), l'affectation (usage du bien), la situation géographique et l'état général du bien. Ces critères déterminent la valeur locative cadastrale servant de base aux impôts locaux.
L'article 1495 s'applique-t-il à tous les types de propriétés ?
Non, l'article 1495 ne s'applique pas aux propriétés mentionnées au I de l'article 1498 du CGI. Il concerne principalement les biens immobiliers standards soumis aux impôts locaux classiques.
Ce que dit l’article 1495 du CGI
L’article 1495 CGI évaluation propriétés établit le principe fondamental d’évaluation des biens immobiliers pour le calcul des impôts locaux. Ce texte impose que chaque propriété soit appréciée selon quatre critères cumulatifs : sa consistance (superficie, volume, nombre de pièces), son affectation (habitation, commercial, professionnel), sa situation géographique et son état général au moment de l’évaluation.
Cette évaluation détermine la valeur locative cadastrale qui sert de base au calcul de la taxe foncière et, le cas échéant, de la taxe d’habitation. L’article précise une exception importante : les propriétés visées à l’article 1498 I échappent à cette règle générale.
Application pratique pour les entreprises
Pour les TPE/PME
Les entreprises propriétaires de leurs locaux professionnels voient leur évaluation foncière propriétés basée sur ces quatre critères. Par exemple, un entrepôt de 500 m² en zone industrielle sera évalué différemment selon qu’il soit neuf ou vétuste, bien desservi ou isolé. Cette évaluation impacte directement le montant de taxe foncière, pouvant représenter 2 000 à 8 000 euros annuels selon les cas.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocat parisien de 100 m² verra son évaluation tenir compte de son affectation professionnelle, de sa localisation (8ème arrondissement par exemple) et de son standing. Les critères évaluation immobilière fiscale peuvent justifier des écarts de valeur locative de 1 à 3 selon le quartier et l’état des locaux.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur exerçant à domicile doit considérer que l’affectation mixte (habitation/professionnel) de son bien influence son évaluation cadastrale. La partie dédiée à l’activité peut être réévaluée si l’usage professionnel devient prépondérant.
Points d’attention
L’évaluation s’effectue à la date de référence fixée par l’administration, généralement lors des révisions générales. Toute modification substantielle de l’un des quatre critères peut justifier une réévaluation. Les propriétaires doivent signaler les changements d’affectation ou les travaux importants sous peine de redressement.
Articles du CGI liés
L’article 1495 s’articule avec l’article 1496 qui détaille les modalités d’évaluation des locaux d’habitation, et l’article 1498 qui régit l’évaluation des propriétés exceptionnelles. L’article 1497 traite spécifiquement des locaux d’habitation à caractère exceptionnel.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales du 8ème arrondissement parisien, recommande de vérifier régulièrement la cohérence entre l’évaluation cadastrale et la réalité du bien. Un recours gracieux ou contentieux peut être envisagé en cas d’évaluation manifestement excessive, permettant des économies fiscales substantielles sur la taxe foncière.