Texte officiel de l’article 1496 du CGI
I. – La valeur locative des locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis, dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. II. – La valeur locative des locaux de référence est déterminée d’après un tarif fixé, par commune ou secteur de commune, pour chaque nature et catégorie de locaux, en fonction du loyer des locaux loués librement à des conditions de prix normales et de manière à assurer l’homogénéité des évaluations dans la commune et de commune à commune. Le tarif est appliqué à la surface pondérée du local de référence, déterminée en affectant la surface réelle de correctifs fixés par décret et destinés à tenir compte de la nature des différentes parties du local, ainsi que de sa situation, de son importance, de son état et de son équipement. II bis. – A Mayotte, la valeur locative déterminée en application du II est minorée de 60 %. III. – 1. Pour l’établissement de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la valeur locative des locaux loués au 1er janvier 1974 sous le régime de la réglementation des loyers établie par la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 modifiée, est constituée par le plus faible des deux chiffres suivants : Soit la valeur locative déterminée dans les conditions prévues au I ; Soit le loyer réel à la date du 1er janvier 1970 affecté de coefficients triennaux correspondant aux augmentations de loyers intervenues depuis cette date, sans qu’il soit tenu compte des majorations pour insuffisance d’occupation ou pour usage professionnel. Les périodes retenues pour le calcul et l’application de ces coefficients sont celles prévues pour les actualisations. Ces coefficients sont fixés par décret en Conseil d’Etat. Les coefficients fixés pour les années 1979 à 1981 demeurent applicables jusqu’à la prochaine actualisation des valeurs locatives foncières des propriétés bâties. Toutefois, si ce loyer est notablement inférieur aux prix de location généralement constatés pour les locaux de l’espèce, la base de la taxe foncière est évaluée par comparaison avec celle afférente à ces locaux. 2. Lorsqu’un local cesse d’être soumis à la réglementation des loyers établie par la loi précitée, la valeur locative est déterminée dans les conditions prévues au I, à compter du 1er janvier de l’année suivante.
Questions fréquentes sur l’article 1496
Comment est calculée la valeur locative de mon bien pour la taxe foncière ?
La valeur locative taxe foncière est déterminée par comparaison avec des locaux de référence dans votre commune. L'administration applique un tarif communal à la surface pondérée de votre bien, en tenant compte de son état, sa situation et son équipement.
Qu'est-ce qu'un local de référence pour le calcul de la taxe foncière ?
Un local de référence est un bien type choisi dans chaque commune pour chaque catégorie de locaux. Sa valeur locative sert de base de comparaison et est fixée selon les loyers du marché libre local.
Ce que dit l’article 1496 du CGI
L’article 1496 du Code général des impôts définit la méthode de calcul de la valeur locative taxe foncière pour les locaux d’habitation et les locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile. Cette valeur locative constitue la base de calcul de votre taxe foncière sur les propriétés bâties.
Le principe fondamental repose sur une méthode comparative : votre bien est évalué par rapport à des locaux de référence sélectionnés dans votre commune pour chaque nature et catégorie de locaux. Cette approche garantit une homogénéité des évaluations au niveau communal et intercommunal.
Application pratique du calcul
Méthode de calcul standard
L’administration fiscale applique un tarif communal à la surface pondérée de votre local. Cette surface pondérée résulte de l’application de correctifs à la surface réelle, tenant compte de :
Exemple concret : pour un appartement de 80 m² en centre-ville parisien, si le tarif communal est de 25 €/m² et les correctifs appliquent un coefficient de 1,2, la valeur locative sera de 80 × 25 × 1,2 = 2 400 €.
Pour les TPE/PME
Les locaux servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile entrent dans le champ d’application de cet article. Cela concerne notamment les dirigeants de TPE travaillant depuis leur domicile ou les salariés en télétravail permanent.
Pour les professions libérales et avocats
Attention : l’article 1496 ne s’applique qu’aux activités salariées à domicile. Les cabinets d’avocats et autres professions libérales relèvent généralement d’autres régimes d’évaluation pour leurs locaux professionnels.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs exerçant leur activité depuis leur domicile peuvent être concernés selon la qualification juridique de leur activité (salariée ou non).
Points d’attention particuliers
Le dispositif spécifique de Mayotte prévoit un abattement de 60 % sur la valeur locative. Par ailleurs, les locaux encore soumis à l’ancienne réglementation des loyers (loi de 1948) bénéficient d’un régime particulier avec application du montant le plus faible entre l’évaluation standard et le loyer historique majoré.
Articles du CGI liés
L’article 1496 s’articule avec les articles 1495 (principes généraux d’évaluation), 1496 ter (obligations déclaratives des propriétaires) et 1497 (locaux d’habitation exceptionnels). Ces textes forment un ensemble cohérent pour l’évaluation des propriétés bâties.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients parisiens dans la compréhension de leur fiscalité immobilière. N’hésitez pas à nous consulter si vous avez des interrogations sur l’évaluation de vos biens ou si vous constatez des incohérences dans le calcul de votre taxe foncière. Notre expertise en fiscalité immobilière peut vous aider à optimiser votre situation.