Texte officiel de l’article 1497 du CGI
Par dérogation à l’article 1496 I, les locaux d’habitation qui présentent un caractère exceptionnel sont évalués dans les conditions prévues à l’article 1498 , dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016.
Questions fréquentes sur l’article 1497
Quels locaux d'habitation sont considérés comme exceptionnels selon l'article 1497 du CGI ?
Les locaux d'habitation exceptionnels sont généralement les propriétés de très haut standing, châteaux, hôtels particuliers ou logements présentant des caractéristiques uniques par leur superficie, localisation ou équipements. Ils échappent à l'évaluation standard de l'article 1496.
Comment est calculée la valeur locative d'un logement exceptionnel ?
La valeur locative est déterminée selon l'article 1498 dans sa version du 31 décembre 2016, par évaluation directe tenant compte des caractéristiques spécifiques du bien. Cette méthode remplace la méthode comparative classique inadaptée à ces biens uniques.
Ce que dit l’article 1497 du CGI
L’article 1497 CGI locaux exceptionnels établit une dérogation importante au système d’évaluation classique des locaux d’habitation. Contrairement aux logements ordinaires évalués par comparaison (article 1496 I), les locaux d’habitation présentant un caractère exceptionnel bénéficient d’une méthode d’évaluation spécifique prévue à l’article 1498. Cette disposition reconnaît l’impossibilité d’appliquer la méthode comparative standard à des biens immobiliers uniques ou très particuliers.
Application pratique de l’évaluation exceptionnelle
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Les entreprises de promotion immobilière ou de gestion de patrimoine doivent identifier les biens relevant de cette catégorie. Un appartement de 500 m² avenue Foch à Paris, un penthouse avec terrasse de 200 m² ou un loft industriel unique entrent typiquement dans cette catégorie. L’évaluation locaux habitation exceptionnels nécessite une expertise approfondie pour déterminer la valeur locative réelle.
Pour les professions libérales et avocats
Les avocats conseillant en droit fiscal immobilier doivent maîtriser cette dérogation article 1496 CGI pour leurs clients propriétaires de biens d’exception. Un château reconverti en habitation ou un hôtel particulier du 7ème arrondissement relèvent de cette évaluation spéciale, impactant significativement le calcul de la taxe foncière.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs du secteur immobilier (expertise, conseil) doivent comprendre que la valeur locative caractère exceptionnel suit des règles distinctes. Cette connaissance est cruciale pour conseiller efficacement une clientèle possédant des biens atypiques.
Points d’attention fiscaux
La référence à l’article 1498 “dans sa rédaction en vigueur le 31 décembre 2016” fige la méthode d’évaluation, évitant les modifications ultérieures. Cette stabilité juridique protège les contribuables contre d’éventuels durcissements. La qualification de “caractère exceptionnel” reste subjective et peut faire l’objet de contestations. Un appartement de 300 m² dans une ville moyenne peut ne pas être exceptionnel, contrairement au même bien dans le 16ème arrondissement parisien.
Articles du CGI liés
L’article 1497 s’articule avec l’article 1496 I (évaluation standard par comparaison) et l’article 1498 (méthode d’évaluation directe). Cette cohérence législative assure une couverture complète des situations d’évaluation immobilière, de la maison individuelle classique au château historique.
Conseil AdvizExperts
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