Texte officiel de l’article 150 A bis du CGI
Les gains nets retirés de cessions à titre onéreux de valeurs mobilières ou de droits sociaux de sociétés non cotées dont l’actif est principalement constitué d’immeubles ou de droits portant sur ces biens relèvent exclusivement du régime d’imposition prévu pour les biens immeubles. Pour l’application de cette disposition, ne sont pas pris en considération les immeubles affectés par la société à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale. Toutefois les titres des sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie non cotées sont assimilés à des titres cotés et imposés conformément aux dispositions du 3 du II de l’article 150-0 A. En cas d’échange de titres résultant d’une fusion, d’une scission ou d’un apport réalisé antérieurement au 1er janvier 2000, l’imposition des gains nets mentionnés au premier alinéa est reportée dans les mêmes conditions que celles qui sont prévues au I ter de l’article 160 . Il en est de même lorsque l’échange des titres est réalisé par une société ou un groupement dont les associés ou membres sont personnellement passibles de l’impôt sur le revenu pour la part des bénéfices correspondant à leurs droits dans la société ou le groupement. Les conditions d’application de la deuxième phrase du présent alinéa sont précisées par décret. Ces dispositions sont également applicables aux échanges avec soulte lorsque celle-ci n’excède pas 10 % de la valeur nominale des titres reçus. Toutefois, la partie de la plus-value correspondant à la soulte reçue est imposée immédiatement. A compter du 1er janvier 2000, les dispositions du premier alinéa ne sont pas applicables, au titre de l’année de l’échange des titres, aux plus-values réalisées dans le cadre d’une opération de fusion, de scission ou d’un apport de titres à une société soumise à l’impôt sur les sociétés. Cette exception n’est pas applicable aux échanges avec soulte lorsque le montant de la soulte reçue par le contribuable excède 10 % de la valeur nominale des titres reçus. A compter du 1er janvier 2000, lorsque les titres reçus dans les cas prévus au troisième alinéa font l’objet d’une nouvelle opération d’échange dans les conditions du quatrième alinéa ou dans les conditions prévues à l’article 150-0 B , l’imposition de la plus-value antérieurement reportée est reportée de plein droit au moment où s’opérera la cession, le rachat, le remboursement ou l’annulation des nouveaux titres reçus.
Questions fréquentes sur l’article 150 A bis
Quand s'applique l'article 150 A bis du CGI ?
L'article 150 A bis s'applique lors de la cession de titres de sociétés non cotées dont l'actif est principalement constitué d'immeubles. Ces plus-values sont alors imposées selon le régime immobilier et non selon celui des valeurs mobilières.
Les SICI sont-elles concernées par l'article 150 A bis ?
Non, les sociétés immobilières pour le commerce et l'industrie (SICI) non cotées bénéficient d'une exception. Leurs titres sont assimilés à des titres cotés et imposés selon l'article 150-0 A du CGI.
Ce que dit l’article 150 A bis du CGI
L’article 150 A bis du CGI établit un principe fondamental : les plus-values de cession de titres de sociétés non cotées à prépondérance immobilière sont imposées selon le régime des plus-values immobilières, et non selon celui des valeurs mobilières. Cette règle vise à éviter l’évasion fiscale par le biais de montages utilisant des structures sociétaires pour détenir de l’immobilier.
Le texte précise que ne sont pas pris en compte les immeubles affectés à l’exploitation propre de la société (industrielle, commerciale, agricole ou professionnelle). Seuls les biens immobiliers détenus à des fins patrimoniales ou locatives entrent dans le calcul de la prépondérance.
Application pratique selon votre statut
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME détenant des parts dans des sociétés immobilières doivent être vigilants. Par exemple, si vous détenez 30% des parts d’une SCI qui loue des bureaux et que vous les cédez pour une plus-value de 50 000 €, cette plus-value sera imposée au barème progressif de l’impôt sur le revenu avec abattement pour durée de détention, et non au taux forfaitaire de 30% applicable aux valeurs mobilières.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux utilisent souvent des structures sociétaires pour détenir leurs locaux professionnels. L’article 150 A bis prévoit une exception : les immeubles affectés à l’exercice d’une profession non commerciale ne sont pas pris en compte. Ainsi, un cabinet d’avocats détenant ses locaux via une SCI pourra bénéficier du régime des valeurs mobilières si l’immeuble est exclusivement professionnel.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés directement, les auto-entrepreneurs investissant dans des sociétés immobilières doivent connaître cette règle. La cession de parts de SCPI ou SCI sera soumise au régime immobilier, avec des taux pouvant atteindre 36,2% (19% + 17,2% de prélèvements sociaux) sans abattement pour durée de détention si les titres sont détenus depuis moins de 2 ans.
Points d’attention essentiels
L’exception majeure concerne les sociétés immobilières pour le commerce et l’industrie (SICI) non cotées, qui bénéficient du régime des titres cotés. Cette disposition encourage l’investissement immobilier d’entreprise.
Les opérations de restructuration (fusion, scission, apport) bénéficient d’un régime de report d’imposition sous conditions, notamment si elles interviennent avant le 1er janvier 2000 ou dans le cadre de sociétés transparentes fiscalement.
La règle des 10% de soulte est cruciale : au-delà, l’avantage du report d’imposition peut être remis en cause, et la partie excédentaire devient immédiatement imposable.
Articles du CGI liés
L’article 150 A bis s’articule avec l’article 150-0 A (régime des valeurs mobilières), l’article 160 (report d’imposition) et l’article 150-0 B (échanges de titres). La cohérence de ces textes assure une taxation équitable entre immobilier direct et indirect.
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