Texte officiel de l’article 151 quater du CGI
Lorsque le bail à construction prévu par les articles L. 251-1 à L. 251-8 du code de la construction et de l’habitation est assorti d’une clause prévoyant le transfert de la propriété du terrain au preneur moyennant le versement d’un supplément de loyer, la plus-value dégagée à l’occasion de la cession du terrain est imposée dans les conditions prévues aux articles 35 , 150 U , 244 bis et 244 bis A . Pour l’application des dispositions de l’article 150 U, le montant de la plus-value nette est déterminé au moment de la signature du bail d’après la valeur du bien à cette date ; la durée de possession pris en compte pour l’établissement de la plus-value est la période comprise entre la date d’acquisition du bien par le bailleur et la date de transfert de propriété en fin de bail. Le montant à ajouter aux revenus des plus-values est revalorisé suivant la même formule d’indexation que le loyer lui-même. Les sommes et prestations de toute nature reçues par le bailleur en payement du prix de cession du terrain ne sont pas soumises au régime défini à l’article 33 bis .
Questions fréquentes sur l’article 151 quater
Comment est calculée la plus-value lors d'un bail à construction avec transfert de propriété ?
La plus-value est déterminée au moment de la signature du bail selon la valeur du bien à cette date. La durée de possession court de l'acquisition par le bailleur jusqu'au transfert de propriété en fin de bail.
Le bail à construction avec transfert de propriété est-il soumis aux plus-values immobilières classiques ?
Oui, l'article 151 quater renvoie aux articles 150 U, 244 bis et 244 bis A du CGI. Le régime des plus-values immobilières s'applique avec des modalités de calcul spécifiques.
Ce que dit l’article 151 quater du CGI
L’article 151 quater du Code général des impôts encadre la fiscalité spécifique du bail à construction plus-value lorsqu’il prévoit un transfert de propriété du terrain. Ce dispositif concerne les baux à construction définis aux articles L. 251-1 à L. 251-8 du code de la construction et de l’habitation, assortis d’une clause de transfert de propriété moyennant un supplément de loyer. La plus-value réalisée lors de cette cession suit les règles des articles 35, 150 U, 244 bis et 244 bis A du CGI.
Application pratique du régime fiscal
Modalités de calcul de la plus-value
Le calcul de la plus-value présente des particularités : elle est déterminée au moment de la signature du bail selon la valeur du bien à cette date, non à la date effective de transfert. La durée de possession retenue s’étend de l’acquisition du terrain par le bailleur jusqu’au transfert de propriété en fin de bail. Par exemple, pour un terrain acquis en 2010 à 100 000 € et valorisé à 150 000 € lors de la signature du bail en 2015, la plus-value de 50 000 € sera calculée sur cette base, même si le transfert intervient en 2040.
Revalorisation et indexation
L’article 151 quater prévoit que le montant de plus-value ajouté aux revenus est revalorisé selon la même formule d’indexation que le loyer. Cette disposition assure une cohérence entre l’évolution du loyer payé pendant la durée du bail et la base d’imposition de la plus-value. Si le loyer initial de 1 000 €/mois est indexé sur l’indice INSEE, la plus-value subira la même revalorisation.
Impact pour les différentes catégories professionnelles
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Les entreprises de construction ou de promotion immobilière utilisant ce montage doivent anticiper l’imposition de la plus-value dès la signature du bail. L’article 151 quater CGI permet une visibilité fiscale précoce, facilitant la planification financière sur des projets de long terme.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels conseillant sur ces montages doivent maîtriser les spécificités du calcul. L’exclusion du régime de l’article 33 bis pour les sommes reçues en paiement évite la qualification en revenus fonciers, point crucial pour l’optimisation fiscale des clients.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que rarement concernés directement, les auto-entrepreneurs du conseil ou de l’intermédiation immobilière doivent comprendre ces mécanismes pour accompagner leurs clients investisseurs.
Points d’attention juridiques et fiscaux
La rédaction de la clause de transfert de propriété requiert une attention particulière. Le transfert propriété terrain doit être clairement défini pour éviter les requalifications fiscales. L’administration peut contester la valorisation retenue si elle paraît sous-évaluée par rapport au marché. La coordination avec les articles 150 U (abattement pour durée de détention) et 244 bis A (prélèvements sociaux) nécessite une expertise pointue.
Articles du CGI liés
L’article 151 quater s’articule avec plusieurs dispositions : les articles 150 U à 150 VH pour le régime général des plus-values immobilières, l’article 35 pour l’imposition des revenus fonciers, les articles 244 bis et 244 bis A pour les prélèvements obligatoires. Cette interconnexion rend l’imposition bail construction particulièrement technique.
Conseil AdvizExperts
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