Texte officiel de l’article 151 septies B du CGI
I. – Les plus-values à long terme soumises au régime des articles 39 duodecies à 39 quindecies réalisées dans le cadre d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d’un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l’exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur : 1° Des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ; 2° Des droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l’actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts. II. – Pour l’application des dispositions du I : 1° Les droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier sont assimilés à des éléments de l’actif ; 2° Les biens mentionnés au I du A de l’article 1594-0 G ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation de l’activité. III. – Les dispositions du présent article s’appliquent aux plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2006.
Questions fréquentes sur l’article 151 septies B
Comment fonctionne l'abattement de 10% par an sur les plus-values immobilières professionnelles ?
L'abattement de 10% s'applique pour chaque année de détention au-delà de la 5ème année sur les biens immobiliers affectés à l'exploitation. Après 15 ans de détention, la plus-value est totalement exonérée.
Quels biens immobiliers sont concernés par l'article 151 septies B ?
Sont concernés les biens immobiliers bâtis ou non bâtis affectés à l'exploitation de l'entreprise, ainsi que les parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de tels biens immobiliers.
Ce que dit l’article 151 septies B du CGI
L’article 151 septies B institue un régime d’abattement plus-values immobilières professionnelles particulièrement avantageux. Ce dispositif prévoit un abattement de 10% pour chaque année de détention échue au-delà de la cinquième année sur les plus-values à long terme réalisées lors de la cession de biens immobiliers professionnels. Cette mesure fiscale s’applique exclusivement aux biens immobiliers affectés à l’exploitation d’une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole.
Application pratique de l’abattement
Calcul de l’abattement progressif
Le mécanisme d’abattement est progressif et généreux. Par exemple, pour un bien détenu 10 ans, l’abattement sera de 50% (5 années au-delà de la 5ème × 10%). Après 15 ans de détention, la plus-value immobilière entreprise est totalement exonérée d’impôt. Concrètement, sur une plus-value de 100 000 euros réalisée après 8 ans de détention, seuls 70 000 euros seront imposables (abattement de 30%).
Pour les TPE/PME
Les TPE/PME peuvent optimiser leur stratégie patrimoniale grâce à ce dispositif. L’acquisition des locaux d’exploitation en nom propre ou via une SCI peut s’avérer fiscalement intéressante, notamment en prévision d’une cession à moyen terme. L’abattement 10% plus-value encourage la détention longue des actifs immobiliers professionnels.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux tirent un avantage particulier de ce régime lorsqu’ils sont propriétaires de leur cabinet. Un avocat détenant ses locaux depuis 12 ans bénéficiera d’un abattement de 70% sur la plus-value de cession, optimisant significativement la fiscalité de sa cessation d’activité.
Biens concernés et exclusions
L’article vise spécifiquement les biens immobiliers affectés à l’exploitation, excluant de facto les biens de placement. Les droits au bail et contrats de crédit-bail sont assimilés à des éléments d’actif. Attention : les biens définis à l’article 1594-0 G (certains biens de luxe) ne sont pas considérés comme affectés à l’exploitation.
Points d’attention
Le 151 septies B CGI exige une affectation réelle à l’exploitation professionnelle. La jurisprudence est stricte sur ce point : un bien partiellement loué à des tiers peut perdre le bénéfice du régime. La date de départ du calcul correspond à l’acquisition ou à l’affectation à l’exploitation si elle est postérieure. Pour les parts de sociétés, l’actif doit être “principalement” constitué d’immobilier d’exploitation (seuil généralement fixé à plus de 50%).
Articles du CGI liés
Ce dispositif s’articule avec l’article 151 septies A (exonération totale des plus-values de cession d’entreprise) et les articles 39 duodecies à 39 quindecies (régime des plus-values professionnelles). Il convient d’analyser l’articulation avec les autres régimes d’exonération pour optimiser la stratégie fiscale.
Conseil AdvizExperts
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