Texte officiel de l’article 1517 du CGI
I. – 1. Il est procédé, annuellement, à la constatation des constructions nouvelles et des changements de consistance ou d’affectation des propriétés bâties et non bâties ainsi qu’à la constatation des changements d’utilisation des locaux mentionnés au I de l’article 1498 et des éléments de nature à modifier la méthode de détermination de la valeur locative en application des articles 1499-00 A ou 1500 . Il en va de même pour les changements de caractéristiques physiques ou d’environnement. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre peuvent, par une délibération concordante prise dans les conditions prévues au I de l’article 1639 A bis, limiter l’augmentation de la valeur locative des locaux affectés à l’habitation déterminée conformément à l’article 1496 lorsque cette augmentation résulte exclusivement de la constatation de changements de caractéristiques physiques ou d’environnement et est supérieure à 30 % de la valeur locative de l’année précédant celle de la prise en compte de ces changements. L’augmentation de la valeur locative visée au deuxième alinéa est retenue à hauteur d’un tiers la première année, des deux tiers la deuxième année et en totalité à compter de la troisième année suivant celle de la constatation des changements. La délibération doit être prise par l’ensemble des communes et des établissements publics de coopération intercommunale dotés d’une fiscalité propre qui perçoivent une imposition assise sur la valeur locative foncière du local pour lequel les changements visés au deuxième alinéa ont été constatés. 2. Lorsqu’une propriété non bâtie devient passible de la taxe foncière pour la première fois ou après avoir cessé temporairement d’y être assujettie, il lui est attribué une évaluation. II. – 1. Les valeurs locatives résultant des changements mentionnés au I du présent article sont appréciées : a) Pour les locaux affectés à l’habitation ou servant à l’exercice d’une activité salariée à domicile, suivant les règles prévues aux articles 1496 et 1497 , à la date de référence de la précédente révision générale ; b) Pour les biens évalués selon les règles prévues au II de l’article 1498, à la date mentionnée au A du même II ; c) Pour les biens évalués selon les règles prévues au III de l’article 1498, à la date mentionnée au B du même III. Toutefois, les immobilisations industrielles passibles de la taxe foncière sur les propriétés bâties sont, quelle que soit la date de leur acquisition, évaluées par l’administration d’après leur prix de revient conformément aux dispositions de l’article 1499 , lorsqu’elles figurent à l’actif du bilan de leur propriétaire ou de leur exploitant et que celui-ci est soumis aux obligations définies à l’ article 53 A . La commission communale des impôts directs est tenue informée de ces évaluations. Lorsqu’une commission intercommunale des impôts directs est constituée, elle est tenue informée de ces évaluations en lieu et place des commissions communales. 2. En ce qui concerne les propriétés non bâties, ces valeurs sont déterminées d’après les tarifs arrêtés pour les propriétés de même nature existant dans la commune ou, s’il n’en existe pas, d’après un tarif établi à cet effet.
Questions fréquentes sur l’article 1517
Quels changements déclenchent une révision de valeur locative selon l'article 1517 ?
Les constructions nouvelles, changements de consistance ou d'affectation, modifications d'utilisation des locaux et changements de caractéristiques physiques ou d'environnement déclenchent automatiquement une révision annuelle de la valeur locative.
Comment limiter l'augmentation de valeur locative pour les logements ?
Les communes peuvent délibérer pour étaler sur 3 ans les augmentations supérieures à 30% : 1/3 la première année, 2/3 la deuxième, puis 100% la troisième année.
Ce que dit l’article 1517 du CGI
L’article 1517 CGI valeur locative établit le principe fondamental de la constatation annuelle des changements affectant les propriétés bâties et non bâties. Cette disposition fiscale oblige l’administration à procéder chaque année à l’inventaire des constructions nouvelles taxe foncière, des changements de consistance, d’affectation ou d’utilisation des locaux. L’article prévoit également un mécanisme de lissage pour les augmentations importantes de valeur locative des logements, permettant aux collectivités d’étaler l’impact fiscal sur trois années.
Application pratique de la constatation des changements
Pour les TPE/PME
Les entreprises doivent déclarer toute modification valeur locative de leurs locaux professionnels : agrandissements, aménagements, changements d’usage (transformation d’un entrepôt en bureaux par exemple). Une PME qui rénove 200 m² de bureaux peut voir sa valeur locative passer de 150 €/m² à 220 €/m², soit une augmentation de taxe foncière de 1 400 € par an (avec un taux communal de 20%). L’évaluation se fait selon les tarifs au m² définis par l’administration fiscale.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats et professionnels libéraux sont particulièrement concernés par les changements d’affectation de locaux. La transformation d’un appartement en cabinet médical ou d’avocat constitue un changement d’usage soumis à révision valeur locative annuelle. Un cabinet de 100 m² transformé depuis un usage d’habitation peut voir sa valeur locative multipliée par 1,5 à 2, générant une taxe foncière supplémentaire de 800 à 1 200 € annuels selon la commune.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs utilisant leur domicile pour une activité professionnelle doivent être vigilants aux règles de l’article 1517. Si l’usage professionnel devient prépondérant ou si des aménagements spécifiques sont réalisés, cela peut déclencher une révision de la valeur locative. Un auto-entrepreneur aménageant 30 m² de son domicile en bureau peut voir cette surface reclassée en local professionnel, avec une valeur locative passant de 12 €/m² à 18 €/m² en moyenne.
Points d’attention essentiels
L’article 1517 prévoit des dates de référence spécifiques pour l’évaluation : révision générale précédente pour les logements, dates particulières pour les locaux professionnels. Les immobilisations industrielles bénéficient d’un régime spécial d’évaluation au prix de revient. Le mécanisme de lissage sur trois ans pour les logements nécessite une délibération concordante de toutes les collectivités percevant la taxe foncière, ce qui limite son application pratique.
Articles du CGI liés
L’article 1517 s’articule étroitement avec les articles 1496 et 1497 (évaluation des locaux d’habitation), 1498 (locaux professionnels), 1499 (immobilisations industrielles) et 1639 A bis (délibérations des collectivités). La cohérence de ce dispositif assure une mise à jour régulière des bases d’imposition foncière en fonction de l’évolution du patrimoine immobilier.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 accompagne les TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans la gestion de leurs obligations déclaratives liées aux changements de valeur locative. Nous analysons l’impact fiscal des projets d’aménagement et conseillons sur les stratégies d’optimisation, notamment pour les transformations d’usage et les investissements immobiliers professionnels. Notre expertise permet d’anticiper les conséquences fiscales et d’optimiser la charge de taxe foncière.