Texte officiel de l’article 1518 B du CGI
A compter du 1er janvier 1980, la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite d’apports, de scissions, de fusions de sociétés ou de cessions d’établissements réalisés à partir du 1er janvier 1976 ne peut être inférieure aux deux tiers de la valeur locative retenue l’année précédant l’apport, la scission, la fusion ou la cession. Les dispositions du premier alinéa s’appliquent aux seules immobilisations corporelles directement concernées par l’opération d’apport, de scission, de fusion ou de cession, dont la valeur locative a été retenue au titre de l’année précédant l’opération. Les valeurs locatives des biens passibles d’une taxe foncière déterminées conformément au présent article sont majorées dans les conditions prévues à l’article 1518 bis. A compter du 1er janvier 1992, la valeur locative des immobilisations corporelles acquises à la suite d’opérations mentionnées au premier alinéa réalisées à compter du 1er janvier 1989 et jusqu’au 31 décembre 1991 ne peut être inférieure à 85 % de la valeur locative retenue l’année précédant l’opération lorsque les bases des établissements concernés par une opération représentaient la même année plus de 20 % des bases de taxe professionnelle imposées au profit de la commune d’implantation. Pour les opérations mentionnées au premier alinéa réalisées à compter du 1er janvier 1992, la valeur locative des immobilisations corporelles ne peut être inférieure aux quatre cinquièmes de son montant avant l’opération. Il en est de même pour les transmissions universelles du patrimoine mentionnées à l’ article 1844-5 du code civil et réalisées à compter du 1er janvier 2010, pour la valeur locative des seules immobilisations corporelles directement concernées par ces opérations. Par exception aux dispositions du cinquième alinéa, pour les opérations mentionnées au premier alinéa réalisées à compter du 1er janvier 2005 de reprise d’immobilisations d’une entreprise faisant l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, la valeur locative des immobilisations corporelles ne peut, pendant la procédure et dans les deux années suivant la clôture de celle-ci, être inférieure à 50 % de son montant avant l’opération. Par exception aux cinquième et sixième alinéas, pour les opérations mentionnées au premier alinéa réalisées à compter du 1er janvier 2006 et pour les opérations mentionnées au sixième alinéa, la valeur locative des immobilisations corporelles ne peut être inférieure à : a. 90 % de son montant avant l’opération pour les opérations entre sociétés membres d’un groupe au sens de l’article 223 A ou de l’article 223 A bis ; b. Sous réserve des dispositions du a, 50 % de son montant avant l’opération pour les opérations de reprise d’immobilisations prévue par un plan de cession ou comprises dans une cession d’actifs en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, jusqu’à la deuxième année suivant celle du jugement ordonnant la cession ou autorisant la cession d’actifs en cours de période d’observation. Par exception aux cinquième et sixième alinéas, pour les opérations réalisées à compter du 1er janvier 2011 et mentionnées au premier alinéa ou au sixième alinéa, la valeur locative des immobilisations corporelles ne peut être inférieure à : 1° 100 % de son montant avant l’opération lorsque, directement ou indirectement, l’entreprise cessionnaire ou bénéficiaire de l’apport contrôle l’entreprise cédante, apportée ou scindée ou est contrôlée par elle, ou ces deux entreprises sont contrôlées par la même entreprise ; 2° 90 % de son montant avant l’opération pour les opérations autres que celles mentionnées au 1° entre sociétés membres d’un groupe au sens de l’article 223 A ou de l’article 223 A bis ; 3° Sous réserve des dispositions des 1° et 2°, 50 % de son montant avant l’opération pour les opérations de reprise d’immobilisations prévue par un plan de cession ou comprises dans une cession d’actifs en sauvegarde, en redressement ou en liquidation judiciaire, jusqu’à la deuxième année suivant celle du jugement ordonnant la cession ou autorisant la cession d’actifs en cours de période d’observation. Par exception aux cinquième et sixième alinéas, la valeur locative d’une immobilisation corporelle cédée à compter du 1er janvier 2011 et rattachée au même établissement avant et après la cession ne peut être inférieure à 100 % de son montant avant l’opération lorsque, directement ou indirectement, l’entreprise cessionnaire contrôle l’entreprise cédante ou est contrôlée par elle ou lorsque ces deux entreprises sont contrôlées par la même entreprise. Le présent article s’applique distinctement aux deux catégories d’immobilisations suivantes : terrains et constructions.
Questions fréquentes sur l’article 1518 B
Quel est le seuil minimum de valeur locative en cas de fusion d'entreprises ?
Depuis 2011, la valeur locative des immobilisations ne peut être inférieure à 80% du montant avant fusion, sauf en cas de contrôle entre les sociétés où elle reste à 100%.
Comment s'applique l'article 1518 B en cas de redressement judiciaire ?
En procédure de redressement judiciaire, la valeur locative ne peut être inférieure à 50% de son montant initial, pendant la procédure et les deux années suivantes.
Ce que dit l’article 1518 B du CGI
L’article 1518 B du Code général des impôts encadre la valeur locative fusion acquisition en fixant des seuils minimums lors d’opérations de restructuration d’entreprises. Ce texte empêche une baisse excessive de la valeur locative des immobilisations corporelles lors d’apports, fusions, scissions ou cessions d’établissements. Concrètement, si une entreprise possédait un entrepôt évalué à 100 000 € de valeur locative avant une fusion, cette valeur ne pourra pas descendre en dessous de certains pourcentages selon la nature de l’opération.
Application pratique selon le type d’opération
Opérations entre sociétés liées (depuis 2011)
Pour les fusion scission valeur locative entre entreprises sous contrôle commun, l’article 1518 B maintient la valeur locative à 100%. Par exemple, si la société A contrôle la société B et absorbe ses actifs comprenant un local commercial de 50 000 € de valeur locative, cette valeur reste intacte. Cette règle s’applique également aux opérations intragroupe au sens des articles 223 A et 223 A bis, où le seuil minimum est de 90%.
Cas particulier du redressement judiciaire
L’article 1518 B CGI prévoit une exception favorable aux entreprises en difficulté. En cas de redressement judiciaire valeur locative, le seuil minimum descend à 50% pendant la procédure et les deux années suivantes. Ainsi, une usine évaluée à 200 000 € de valeur locative pourra voir cette base fiscale réduite à 100 000 € minimum, allégeant la pression fiscale sur le repreneur.
Impact pour les TPE/PME et professions libérales
Les immobilisations corporelles fusion concernent particulièrement les cabinets d’avocats qui se regroupent ou les PME qui se restructurent. Un cabinet d’avocats possédant des bureaux à 30 000 € de valeur locative qui fusionne avec un confrère conservera au minimum 24 000 € de valeur locative (80% du montant initial pour les opérations standard depuis 1992).
Points d’attention fiscaux
L’application de l’valeur locative apport société distingue terrains et constructions, chaque catégorie étant traitée séparément. Les auto-entrepreneurs qui évoluent vers une structure sociétaire doivent anticiper ces règles lors d’apports en nature. De plus, l’article 1518 B s’applique uniquement aux immobilisations directement concernées par l’opération et ayant une valeur locative retenue l’année précédente.
Articles du CGI liés
L’article 1518 B fonctionne en synergie avec l’article 1518 bis pour les majorations, l’article 1406 pour les changements d’affectation, et les articles 223 A et 223 A bis définissant les groupes de sociétés. Cette interconnexion nécessite une analyse globale lors d’opérations de restructuration.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable spécialisé TPE/PME à Paris 8, nous accompagnons régulièrement nos clients dans l’optimisation fiscale de leurs opérations de restructuration. Notre expertise nous permet d’anticiper l’impact de l’article 1518 B sur vos projets de fusion, acquisition ou transmission d’entreprise, en maximisant les avantages fiscaux disponibles selon votre situation spécifique.