Texte officiel de l’article 1584 ter du CGI
Les communes peuvent, par une délibération prise dans les conditions prévues à l’article 1639 A bis , exonérer de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière les cessions, autres que la première, de chacune des parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation mentionnées à l’article L. 443-6-2 du code de la construction et de l’habitation représentatives de fractions d’immeubles. Les dispositions de l’article 1594 E sont applicables.
Questions fréquentes sur l’article 1584 ter
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de l'article 1584 ter du CGI ?
La commune doit avoir délibéré pour accorder cette exonération et elle ne s'applique qu'aux cessions autres que la première de parts de SCI de capitalisation mentionnées à l'article L. 443-6-2 du code de la construction.
L'article 1584 ter s'applique-t-il à toutes les SCI ?
Non, l'article 1584 ter ne concerne que les sociétés civiles immobilières de capitalisation spécifiques définies par l'article L. 443-6-2 du code de la construction et de l'habitation, pas les SCI classiques.
Ce que dit l’article 1584 ter du CGI
L’article 1584 ter du CGI permet aux communes d’exonérer de la taxe additionnelle aux droits d’enregistrement ou à la taxe de publicité foncière les cessions de parts de sociétés civiles immobilières de capitalisation. Cette exonération facultative nécessite une délibération communale prise dans les conditions de l’article 1639 A bis et ne concerne que les cessions autres que la première de chaque part de SCI de capitalisation.
Application pratique de l’exonération
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant des parts de SCI de capitalisation peuvent bénéficier d’une économie fiscale significative lors de la revente. Par exemple, sur une cession de parts d’une valeur de 100 000 €, l’exonération représente une économie de 1 200 € (taux normal de 1,20 %). Cette mesure favorise la fluidité du marché immobilier professionnel et peut inciter les TPE/PME à investir dans ce type de véhicule d’investissement.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux utilisant des SCI de capitalisation pour leur immobilier professionnel peuvent optimiser leurs cessions grâce à cette exonération communale. Un avocat cédant ses parts de SCI détenant ses locaux professionnels pourra ainsi réinvestir plus facilement dans un nouveau cabinet, l’exonération réduisant les frictions fiscales.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur ayant investi dans une SCI de capitalisation peut également bénéficier de cette exonération, sous réserve que sa commune ait délibéré en ce sens. Cette mesure peut encourager la diversification patrimoniale des micro-entrepreneurs.
Points d’attention
L’exonération n’est pas automatique et dépend de la volonté communale. Les SCI concernées sont uniquement celles de capitalisation mentionnées à l’article L. 443-6-2 du code de la construction, excluant les SCI classiques. La première cession reste taxable, seules les cessions ultérieures peuvent bénéficier de l’exonération. L’application des dispositions de l’article 1594 E impose des obligations déclaratives spécifiques.
Articles du CGI liés
L’article 1584 ter s’articule avec l’article 1584 définissant la taxe additionnelle communale, l’article 1639 A bis fixant les modalités de délibération communale, et l’article 1594 E précisant les obligations déclaratives. Cette cohérence législative assure une application harmonisée de l’exonération sur l’ensemble du territoire.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts recommande de vérifier systématiquement auprès de la commune concernée l’existence d’une délibération d’exonération avant toute cession de parts de SCI de capitalisation. Nous accompagnons nos clients TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs dans l’optimisation fiscale de leurs opérations immobilières et la sécurisation juridique de leurs montages patrimoniaux.