Texte officiel de l’article 1594 I ter du CGI
Les conseils départementaux des départements d’outre-mer peuvent, sur délibération, exonérer de taxe de publicité foncière ou de droits d’enregistrement les cessions de parts de copropriété portant sur des hôtels, des résidences de tourisme ou des villages de vacances classés, acquis sous le régime de défiscalisation prévu par les articles 238 bis HA et 238 bis HD dans leur rédaction issue de l’article 22 de la loi de finances rectificative pour 1986 (n° 86-824 du 11 juillet 1986). Le bénéfice de l’exonération est subordonné aux conditions que l’acquéreur s’engage, dans l’acte d’acquisition, à affecter l’immeuble à l’exploitation hôtelière pendant au moins cinq ans et à y réaliser des travaux de rénovation, et que le prix de cession au mètre carré soit inférieur à un prix fixé par décret. En cas d’inobservation de l’engagement d’affectation, les droits non perçus lors de l’acquisition sont exigibles à première réquisition. Le bénéfice de l’exonération est également subordonné au respect du règlement (UE) 2023/2831 de la Commission du 13 décembre 2023 relatif à l’application des articles 107 et 108 du traité sur le fonctionnement de l’Union européenne aux aides de minimis. La délibération prend effet dans les délais prévus à l’article 1594 E.
Questions fréquentes sur l’article 1594 I ter
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de l'article 1594 I ter ?
L'acquéreur doit s'engager à affecter l'immeuble à l'exploitation hôtelière pendant au moins 5 ans et réaliser des travaux de rénovation. Le prix de cession au m² doit être inférieur au seuil fixé par décret.
Que se passe-t-il si l'engagement d'affectation hôtelière n'est pas respecté ?
En cas d'inobservation de l'engagement d'affectation, les droits d'enregistrement non perçus lors de l'acquisition deviennent immédiatement exigibles à première réquisition de l'administration fiscale.
Ce que dit l’article 1594 I ter du CGI
L’article 1594 I ter du CGI permet aux conseils départementaux des DOM d’exonérer de droits d’enregistrement et de taxe de publicité foncière les cessions de parts de copropriété d’établissements touristiques classés. Cette mesure concerne spécifiquement les biens acquis sous les anciens régimes de défiscalisation (articles 238 bis HA et HD de 1986), offrant une seconde vie fiscalement avantageuse à ces investissements.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les PME spécialisées dans l’hôtellerie outre-mer peuvent bénéficier de cette exonération lors de l’acquisition de parts de copropriété hôtelière. Par exemple, une société acquérant des parts d’un hôtel 3 étoiles en Martinique pour 500 000 € pourrait économiser jusqu’à 25 000 € de droits d’enregistrement (5%), sous réserve du respect des conditions d’engagement sur 5 ans minimum.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux investissant dans l’immobilier touristique DOM doivent particulièrement veiller au respect du règlement européen des aides de minimis. L’engagement contractuel d’exploitation hôtelière sur 5 ans constitue une contrainte patrimoniale importante à évaluer dans leur stratégie d’investissement.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par ce type d’investissement lourd, les auto-entrepreneurs du secteur touristique pourraient être impliqués comme gestionnaires ou exploitants des biens bénéficiant de cette exonération, nécessitant une parfaite compréhension des obligations d’affectation.
Points d’attention
L’exonération est conditionnée par plusieurs critères cumulatifs : engagement d’affectation hôtelière de 5 ans minimum, réalisation obligatoire de travaux de rénovation, respect du prix plafond au m² fixé par décret, et conformité au règlement européen 2023/2831. Le non-respect de ces engagements entraîne l’exigibilité immédiate des droits initialement exonérés, majorés des pénalités de retard. La délibération départementale reste facultative et doit être votée selon les délais de l’article 1594 E.
Articles du CGI liés
Cet article s’articule avec l’article 1594 I bis (exonération acquisitions directes), l’article 1594 E (délais d’application des délibérations), et les anciens articles 238 bis HA et HD. Il complète le dispositif fiscal DOM en matière touristique, en cohérence avec les articles 683 bis et 810 relatifs aux taux de droits d’enregistrement.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts recommande une analyse préalable approfondie avant tout investissement sous ce régime. La rédaction de l’engagement contractuel d’affectation et le suivi de sa mise en œuvre nécessitent un accompagnement fiscal spécialisé. Nous accompagnons nos clients TPE/PME et professionnels libéraux dans l’optimisation de ces dispositifs DOM, en sécurisant juridiquement les engagements pris et en anticipant les contraintes de gestion sur la durée d’affectation obligatoire.