Texte officiel de l’article 16 du CGI
Les revenus des logements donnés en location à leurs associés par les sociétés civiles immobilières d’accession progressive à la propriété fonctionnant conformément aux articles L. 443-6-2 à L. 443-6-13 du code de la construction et de l’habitation sont exonérés d’impôt sur le revenu.
Questions fréquentes sur l’article 16
Quelles SCI bénéficient de l'exonération de l'article 16 du CGI ?
Seules les sociétés civiles immobilières d'accession progressive à la propriété respectant les articles L. 443-6-2 à L. 443-6-13 du code de la construction et de l'habitation bénéficient de cette exonération totale d'impôt sur le revenu.
L'exonération de l'article 16 CGI s'applique-t-elle à tous les revenus locatifs ?
Non, l'exonération ne concerne que les revenus des logements loués par ces SCI spécifiques à leurs propres associés. Les autres revenus locatifs restent imposables selon les règles classiques des revenus fonciers.
Ce que dit l’article 16 du CGI
L’article 16 CGI exonération SCI établit un régime fiscal particulièrement avantageux pour un type très spécifique de sociétés civiles immobilières. Cette disposition exonère totalement d’impôt sur le revenu les revenus locatifs générés par les SCI accession progressive propriété lorsqu’elles louent des logements à leurs propres associés. Cette exonération constitue un mécanisme d’aide au logement social et à l’accession à la propriété, encadré strictement par les articles L. 443-6-2 à L. 443-6-13 du code de la construction et de l’habitation.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME peuvent rarement bénéficier directement de ce dispositif, car la création d’une société civile immobilière fiscalité d’accession progressive nécessite un agrément préfectoral et le respect de contraintes strictes. Cependant, certaines entreprises du BTP ou de l’immobilier peuvent participer à ces montages pour leurs salariés. L’exonération représente alors un avantage fiscal significatif, les loyers échappant totalement à l’impôt sur le revenu, contrairement aux revenus fonciers classiques imposés jusqu’à 45%.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux et avocats, souvent bien rémunérés, peuvent être intéressés par ce dispositif dans le cadre de projets immobiliers collectifs. Si un cabinet d’avocats crée une SCI d’accession progressive pour loger ses associés, les revenus fonciers exonérés permettent une optimisation fiscale considérable. Par exemple, un loyer de 2 000€/mois (24 000€/an) normalement imposé à 45% génère une économie d’impôt de 10 800€ annuels grâce à l’exonération.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs, limités par leurs plafonds de chiffre d’affaires, ont rarement les moyens financiers de participer à ces montages complexes. Néanmoins, certains auto-entrepreneurs du secteur immobilier peuvent conseiller leurs clients sur ces dispositifs ou participer comme prestataires à la gestion de ces SCI particulières.
Points d’attention
L’application de l’article 16 exige une vigilance particulière sur plusieurs aspects. D’abord, le strict respect des conditions du code de la construction et de l’habitation : agrément préfectoral, plafonds de ressources des associés, durée minimale de location. Ensuite, la qualité d’associé-locataire est impérative – la location à des tiers fait perdre l’exonération. Enfin, la comptabilité de ces SCI doit distinguer clairement les revenus exonérés des autres revenus potentiellement imposables. Une documentation rigoureuse s’impose pour justifier l’exonération en cas de contrôle fiscal.
Articles du CGI liés
L’article 16 s’inscrit dans l’architecture fiscale des revenus fonciers définie par les articles 14 et 15 du CGI. L’article 13 pose le principe général de détermination du revenu imposable, dont l’article 16 constitue une exception notable. Ces dispositions doivent également être mises en perspective avec les règles de transparence fiscale des SCI civiles soumises à l’article 8 du CGI.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients parisiens dans l’optimisation de leurs investissements immobiliers. Bien que les SCI d’accession progressive soient rares, nous analysons systématiquement toutes les opportunités d’exonération fiscale. Notre expertise en fiscalité immobilière nous permet de sécuriser ces montages complexes et de maximiser les avantages fiscaux légaux. N’hésitez pas à nous consulter pour étudier la faisabilité de tels projets dans votre situation patrimoniale.