Texte officiel de l’article 1635 quater F du CGI
I.-Le fait générateur de la taxe est, selon le cas : 1° La date de délivrance de l’autorisation initiale de construire ou d’aménager ; 2° La date de naissance d’une autorisation initiale tacite de construire ou d’aménager ; 3° La date de la décision de non-opposition à une déclaration préalable initiale ; 4° En cas de constructions, d’aménagements ou d’opérations de transformation de bâtiments à destination autre que d’habitation en bâtiments à destination d’habitation sans autorisation ou en infraction aux obligations résultant de l’autorisation de construire ou d’aménager, la date du procès-verbal constatant l’achèvement ou, à défaut d’un tel procès-verbal, la date d’achèvement des constructions ou des aménagements en cause. II.-Les règles applicables à l’établissement de la taxe d’aménagement relatives aux exonérations, aux abattements, aux valeurs par mètre carré et aux taux sont celles en vigueur à la date du fait générateur défini au I. Les caractéristiques présentées par la construction s’apprécient à la date d’exigibilité prévue à l’article 1635 quater G. Toutefois, conformément au quatrième alinéa de l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme, si l’autorisation est déposée dans un délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d’un certificat d’urbanisme et si le régime de taxation résultant de la valeur, du taux et des exonérations figurant dans ce certificat d’urbanisme est plus favorable, ce régime est appliqué.
Questions fréquentes sur l’article 1635 quater F
Quand débute le fait générateur de la taxe d'aménagement ?
Le fait générateur débute à la date de délivrance de l'autorisation de construire, ou à la date de naissance d'une autorisation tacite, ou lors de la décision de non-opposition à une déclaration préalable. C'est cette date qui détermine les règles applicables.
Peut-on bénéficier d'un régime plus favorable avec un certificat d'urbanisme ?
Oui, si l'autorisation est déposée dans les 18 mois suivant la délivrance d'un certificat d'urbanisme et que le régime fiscal qui y figure est plus avantageux, ce régime favorable s'applique à la place des règles en vigueur au fait générateur.
Ce que dit l’article 1635 quater F du CGI
L’article 1635 quater F du Code général des impôts définit précisément le fait générateur taxe aménagement et les règles temporelles qui s’y appliquent. Cette disposition est cruciale car elle détermine à quel moment naît l’obligation fiscale et quelles règles s’appliquent au calcul de la taxe.
Le fait générateur correspond à quatre situations distinctes : la délivrance de l’autorisation initiale de construire, l’autorisation tacite, la décision de non-opposition à une déclaration préalable, ou en cas d’infraction, la date du procès-verbal d’achèvement. Une règle importante : les exonérations, abattements et taux applicables sont ceux en vigueur à cette date précise.
Application pratique du fait générateur
Pour les TPE/PME
Les entreprises doivent anticiper leurs projets immobiliers en tenant compte de cette règle temporelle. Par exemple, si une PME obtient son permis de construire le 15 janvier 2024 avec un taux communal de 5%, ce taux s’appliquera même si la commune l’augmente à 10% avant l’achèvement des travaux. Cette stabilité juridique permet une meilleure prévisibilité des coûts pour les chefs d’entreprise qui planifient leurs investissements immobiliers sur plusieurs années.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux créant leurs locaux professionnels doivent être vigilants sur le timing de leurs demandes d’autorisation. Un avocat souhaitant construire son cabinet peut optimiser sa fiscalité en déposant sa demande avant une éventuelle hausse des taux locaux. La règle du certificat d’urbanisme offre également une sécurité fiscale pendant 18 mois, particulièrement utile pour les projets complexes nécessitant des études préalables.
Pour les auto-entrepreneurs
Cette disposition concerne principalement les auto-entrepreneurs du bâtiment ou de l’artisanat qui créent leurs ateliers. Un auto-entrepreneur menuisier construisant son atelier de 80 m² doit comprendre que les règles fiscales se figent au moment de l’obtention du permis, lui offrant une visibilité complète sur le coût fiscal de son projet.
Points d’attention essentiels
La distinction entre fait générateur et exigibilité est fondamentale. Le fait générateur détermine les règles applicables, tandis que l’exigibilité (article 1635 quater G) fixe le moment du paiement. Cette dissociation temporelle peut créer des décalages importants, parfois de plusieurs années entre les deux dates.
Attention particulière aux constructions sans autorisation : le fait générateur devient alors la date du procès-verbal d’achèvement, créant une incertitude fiscale majeure. La règle des 18 mois avec certificat d’urbanisme constitue un véritable outil d’optimisation fiscale souvent méconnu des contribuables.
Articles du CGI liés
L’article 1635 quater F s’articule avec l’article 1635 quater G sur l’exigibilité et avec l’article 1635 quater C sur les redevables. Il fait également référence à l’article L. 410-1 du code de l’urbanisme concernant les certificats d’urbanisme, créant un lien indissociable entre droit fiscal et droit de l’urbanisme.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons à nos clients parisiens d’anticiper leurs projets immobiliers en surveillant les évolutions des taux locaux. Notre expertise auprès des TPE/PME, professions libérales et auto-entrepreneurs nous permet d’optimiser le timing des demandes d’autorisation. N’hésitez pas à nous consulter avant tout dépôt de permis pour sécuriser votre fiscalité d’aménagement et évaluer l’opportunité d’un certificat d’urbanisme préalable.