Texte officiel de l’article 1883 du CGI
La jouissance, à titre de ferme, ou de location, ou d’engagement d’un immeuble, est aussi suffisamment établie, pour la demande et la poursuite du paiement des droits et, le cas échéant, de la taxe additionnelle, afférents aux baux ou engagements non enregistrés ou non déclarés, par les actes qui la font connaître, ou par des paiements de contributions imposées aux fermiers, locataires et détenteurs temporaires.
Questions fréquentes sur l’article 1883
Comment l'administration peut-elle prouver l'existence d'un bail non enregistré ?
Selon l'article 1883 du CGI, la preuve peut être établie par tout acte révélant la jouissance (contrats, factures, correspondances) ou par les paiements de contributions foncières effectués par le locataire.
Quels sont les risques d'un bail non enregistré pour le propriétaire ?
Le propriétaire s'expose au paiement des droits d'enregistrement majorés d'une taxe additionnelle, calculés sur la base des loyers non déclarés et récupérables sur plusieurs années.
Ce que dit l’article 1883 du CGI
L’article 1883 du Code général des impôts définit les moyens de preuve dont dispose l’administration fiscale pour établir l’existence d’un bail non enregistré. Ce texte permet au fisc de réclamer les droits d’enregistrement et la taxe additionnelle même en l’absence de formalité d’enregistrement. La jouissance d’un immeuble peut être prouvée par deux moyens principaux : les actes qui la révèlent (contrats, correspondances, factures) et les paiements de contributions imposées aux occupants (taxe foncière, CFE).
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une entreprise qui loue des locaux commerciaux sans enregistrer le bail peut voir l’administration reconstituer la preuve de location par ses déclarations de CFE ou ses factures d’électricité. Exemple : un commerce payant 2 000€ de loyer mensuel depuis 3 ans devra acquitter environ 360€ de droits d’enregistrement (0,6% de 36 000€) plus la taxe additionnelle de 35% soit 486€ supplémentaires.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats occupant des bureaux sans bail enregistré peut être identifié via ses déclarations URSSAF mentionnant l’adresse d’exercice. L’administration peut également utiliser les inscriptions au tableau de l’ordre ou les mentions légales des correspondances professionnelles comme preuves de jouissance.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur domiciliant son activité dans un local loué doit veiller à l’enregistrement du bail. Sa déclaration d’activité mentionnant l’adresse professionnelle constitue une preuve suffisante de jouissance au sens de l’article 1883. Pour un loyer de 600€ mensuel, les droits représentent environ 43€ plus la pénalité.
Points d’attention
L’article 1883 ne fixe aucune limitation dans le temps pour la recherche de preuves. L’administration peut remonter plusieurs années en arrière en utilisant les déclarations fiscales, les abonnements aux services publics ou les correspondances administratives. La charge de la preuve contraire incombe au contribuable qui doit démontrer l’absence de jouissance effective.
Articles du CGI liés
Cet article s’articule avec l’article 1635 bis définissant l’obligation d’enregistrement des baux, l’article 1840 A fixant la taxe additionnelle à 35% et l’article 1897 concernant l’évaluation des bases taxables. L’article 1904 prévoit également un droit de préemption de l’État en cas de sous-évaluation manifeste.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons régulièrement nos clients TPE/PME et professions libérales dans la régularisation de baux non enregistrés. Notre expertise nous permet d’anticiper les contrôles et de négocier avec l’administration des solutions amiables. Nous recommandons l’enregistrement systématique des baux supérieurs à 120€ annuels pour éviter les majorations de l’article 1883.