Texte officiel de l’article 1904 du CGI
Indépendamment de l’action accordée par les articles 1897 à 1903 ci-dessus et pendant un délai de six mois à compter du jour où s’ouvre cette action, l’administration de l’enregistrement peut exercer au profit du Trésor un droit de préemption sur les immeubles, droits immobiliers, fonds de commerce ou clientèles, droit à un bail ou au bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble, dont elle estime le prix de vente insuffisant, en offrant de verser aux ayants droit le montant de ce prix majoré d’un dixième. Le délai de six mois est ramené à trois mois dans le cas où l’enregistrement de l’acte a eu lieu au bureau de la situation des biens.
Questions fréquentes sur l’article 1904
Quel est le délai pour exercer le droit de préemption fiscal ?
L'administration dispose de 6 mois pour exercer son droit de préemption, réduit à 3 mois si l'enregistrement a lieu au bureau de la situation des biens. Ce délai court à partir de l'ouverture de l'action en rectification.
Comment est calculé le prix de rachat en cas de préemption fiscale ?
L'administration propose le prix de vente initial majoré de 10%. Si le bien était vendu 100 000€, l'État proposera 110 000€ aux ayants droit pour exercer son droit de préemption.
Ce que dit l’article 1904 du CGI
L’article 1904 du Code général des impôts instaure un droit de préemption administration fiscale particulièrement redoutable. Cette disposition permet à l’administration de l’enregistrement de racheter au profit du Trésor public tout bien dont elle estime le prix de vente insuffisant. Ce mécanisme s’applique aux immeubles, droits immobiliers, fonds de commerce, clientèles et droits à bail.
Le principe est simple mais redoutable : si l’administration conteste la valeur déclarée d’un bien et engage une procédure de rectification, elle peut simultanément exercer un droit de préemption en proposant le prix initial majoré de seulement 10%.
Application pratique du droit de préemption fiscal
Pour les TPE/PME
Lors de la cession d’un fonds de commerce, l’article 1904 CGI représente un risque majeur. Exemple : une boulangerie vendue 150 000€ fait l’objet d’une rectification fiscale à 200 000€. L’administration peut proposer 165 000€ (150 000€ + 10%) et racheter le fonds, laissant l’acquéreur initial sans recours.
Pour les professions libérales et avocats
La vente d’une clientèle d’avocat ou d’un cabinet médical peut déclencher ce mécanisme. Si une clientèle d’avocat est cédée 80 000€ et que l’administration l’estime à 120 000€, elle peut la racheter pour 88 000€, créant une situation particulièrement délicate pour le successeur.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, ce risque existe lors de la cession d’actifs immobiliers professionnels. Un local commercial vendu en sous-évaluation peut faire l’objet d’une préemption fiscale.
Points d’attention essentiels
Le délai préemption fiscale de 6 mois (ou 3 mois selon les cas) court parallèlement à la procédure de rectification. L’administration n’a pas besoin d’attendre l’issue du contentieux pour exercer ce droit. La majoration de 10% est souvent dérisoire face à la sous-évaluation réelle, rendant cette préemption très avantageuse pour le Trésor.
La stratégie de sous-évaluation délibérée devient donc particulièrement risquée, car elle peut conduire à la perte pure et simple du bien.
Articles du CGI liés
L’article 1904 s’articule avec les articles 1897 à 1903 relatifs aux procédures de rectification. L’article 1897 définit les biens concernés par les rectifications de valeur, tandis que l’article 1898 organise les commissions de conciliation. Cette cohérence législative renforce l’efficacité du dispositif.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons systématiquement une évaluation rigoureuse avant toute cession. Notre expertise en matière de valorisation d’entreprises et d’immobilier professionnel permet d’éviter les écueils de l’article 1904. Une déclaration au juste prix reste la meilleure protection contre ce droit de préemption redoutable. Notre accompagnement sécurise vos opérations de cession en anticipant les réactions de l’administration fiscale.