Texte officiel de l’article 199 decies EA du CGI
La réduction d’impôt mentionnée à l’article 199 decies E est accordée au titre de l’acquisition d’un logement achevé depuis quinze ans au moins et qui fait l’objet de travaux de réhabilitation. Par dérogation aux premier et troisième alinéas de l’article précité, la réduction d’impôt s’applique aux logements situés dans les stations classées relevant de la section 2 du chapitre III du titre III du livre Ier du code du tourisme et dans les communes touristiques dont la liste est fixée par décret. La réduction est calculée sur le prix de revient de ces logements majoré des travaux de réhabilitation définis par décret, dans la limite de 50 000 € pour une personne célibataire, veuve ou divorcée et de 100 000 € pour un couple marié. Le contribuable qui demande le bénéfice de la réduction d’impôt renonce à la faculté de déduire ces dépenses, pour leur montant réel ou sous la forme d’une déduction de l’amortissement, pour la détermination des revenus catégoriels. Il ne peut bénéficier des dispositions prévues à l’article 32 . Son taux est de 20 %. Elle est accordée au titre de l’année d’achèvement des travaux de réhabilitation et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année à raison du sixième des limites de 10 000 € ou 20 000 € puis, le cas échéant, pour le solde les cinq années suivantes dans les mêmes conditions. A la demande du contribuable, ce solde peut être imputé par sixième durant les six années suivantes. Les travaux de réhabilitation doivent être achevés dans les deux années qui suivent l’acquisition du logement. La location doit prendre effet dans le délai prévu par l’article 199 decies E. L’exploitant de la résidence de tourisme réserve dans des conditions fixées par décret un pourcentage d’au moins 15 % de logements pour les salariés saisonniers.
Questions fréquentes sur l’article 199 decies EA
Quel est le taux de réduction d'impôt prévu par l'article 199 decies EA ?
L'article 199 decies EA prévoit une réduction d'impôt de 20% sur le prix d'acquisition majoré des travaux de réhabilitation. Cette réduction est étalée sur 6 ans maximum avec des plafonds de 10 000€ ou 20 000€ par an selon la situation familiale.
Quelles sont les conditions d'âge du logement pour bénéficier de cette réduction ?
Le logement doit être achevé depuis au moins 15 ans pour être éligible à la réduction d'impôt de l'article 199 decies EA. Il doit également faire l'objet de travaux de réhabilitation définis par décret et être situé dans une station classée ou commune touristique.
Ce que dit l’article 199 decies EA du CGI
L’article 199 decies EA réduction impôt constitue une extension du dispositif de défiscalisation touristique pour les logements anciens. Ce texte permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 20% lors de l’acquisition d’un logement touristique ancien (plus de 15 ans) suivi de travaux de réhabilitation. Contrairement à l’article 199 decies E qui concerne le neuf avec un taux de 25%, ce dispositif s’adresse spécifiquement à la rénovation du patrimoine touristique existant.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les dirigeants de TPE/PME peuvent optimiser leur fiscalité personnelle en investissant dans la réhabilitation de logements touristiques. Exemple concret : un gérant de SARL achète un appartement de 80 000€ dans une station classée et engage 40 000€ de travaux. La réduction d’impôt s’élève à 24 000€ (20% de 120 000€), soit 4 000€ par an pendant 6 ans. Les plafonds sont respectés (50 000€ pour un célibataire, 100 000€ pour un couple).
Pour les professions libérales et avocats
Les professions libérales soumises à forte pression fiscale trouvent dans ce dispositif un levier d’optimisation intéressant. Un avocat marié peut investir jusqu’à 100 000€ et obtenir une réduction maximale de 20 000€ sur 6 ans. Important : il faut renoncer à la déduction des travaux en charges déductibles, rendant le choix stratégique selon le niveau d’imposition.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que soumis au régime micro, les auto-entrepreneurs restent imposés à l’IR et peuvent bénéficier de cette réduction. Attention toutefois aux plafonds de revenus et à la cohérence de l’investissement avec leur capacité financière. La réduction s’impute sur l’impôt total, incluant les cotisations sociales pour ceux ayant opté pour le versement libératoire.
Points d’attention
Plusieurs contraintes encadrent ce dispositif : les travaux doivent être achevés dans les 2 ans suivant l’acquisition, la location doit respecter les conditions de l’article 199 decies E (9 ans minimum), et l’exploitant doit réserver 15% des logements aux saisonniers. La renonciation aux déductions fiscales classiques (article 32) doit être anticipée dans le calcul de rentabilité. En cas de revente anticipée, une reprise de la réduction s’applique.
Articles du CGI liés
L’article 199 decies EA s’articule avec l’article 199 decies E (tourisme neuf), l’article 199 decies G (investissement via société civile) et l’article 32 (déduction forfaitaire). La cohérence de ces dispositifs nécessite une approche globale de l’optimisation fiscale, particulièrement pour les investisseurs détenant plusieurs biens.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts accompagne régulièrement des clients parisiens dans ces montages de défiscalisation touristique. Notre expérience montre l’importance d’une analyse préalable approfondie : vérification de l’éligibilité géographique, simulation comparative avec d’autres dispositifs, et sécurisation juridique du montage. Nous recommandons particulièrement ce dispositif aux contribuables fortement imposés cherchant à diversifier leur patrimoine immobilier tout en bénéficiant d’avantages fiscaux substantiels.