Texte officiel de l’article 202 ter A du CGI
Les plus ou moins-values mentionnées au premier alinéa du II de l’article 202 ter , incluses dans l’actif des sociétés civiles à objet strictement immobilier, dont les parts sont détenues par une entreprise d’assurance, un fonds de retraite professionnelle supplémentaire mentionné à l’article L. 381-1 du code des assurances, une mutuelle ou union de retraite professionnelle supplémentaire mentionnée à l’article L. 214-1 du code de la mutualité ou une institution de retraite professionnelle supplémentaire mentionnée à l’article L. 942-1 du code de la sécurité sociale en représentation de provisions mathématiques relatives aux engagements exprimés en unités de compte de contrats d’assurance sur la vie ou de capitalisation, ne sont pas imposées à l’occasion de la transformation de ces sociétés civiles en sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable. Les plus ou moins-values dégagées lors d’une cession ultérieure de ces actifs sont déterminées par rapport à la valeur que ces actifs avaient du point de vue fiscal avant la transformation de la société civile à objet strictement immobilier en société de placement à prépondérance immobilière à capital variable. Ces dispositions s’appliquent aux transformations effectuées dans un délai de cinq ans à compter de la publication au Journal officiel de l’arrêté du ministre chargé de l’économie portant homologation des dispositions du règlement général de l’Autorité des marchés financiers relatives aux organismes de placement collectif immobilier.
Questions fréquentes sur l’article 202 ter A
Quand s'applique l'article 202 ter A du CGI pour éviter l'imposition ?
L'article 202 ter A s'applique lors de la transformation d'une société civile à objet strictement immobilier en SPPICV, lorsque les parts sont détenues par des assurances ou fonds de retraite. Cette transformation doit s'effectuer dans les 5 ans suivant l'arrêté ministériel d'homologation.
Comment sont calculées les plus-values après transformation selon l'article 202 ter A ?
Les plus-values lors de cessions ultérieures sont calculées sur la valeur fiscale des actifs avant transformation. Le régime de faveur de l'article 202 ter A maintient la valeur d'origine pour éviter toute érosion de la base taxable.
Ce que dit l’article 202 ter A du CGI
L’article 202 ter A du CGI institue un régime de neutralité fiscale spécifique aux transformations de sociétés civiles à objet strictement immobilier en sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICV). Cette disposition vise exclusivement les structures détenues par des entreprises d’assurance, fonds de retraite professionnelle supplémentaire ou mutuelles, dans le cadre de leurs provisions mathématiques liées aux contrats en unités de compte. Le mécanisme neutralise l’imposition des plus ou moins-values latentes au moment de la transformation, sous réserve du respect d’un délai de cinq ans à compter de la publication de l’arrêté ministériel d’homologation.
Application pratique de l’article 202 ter A
Pour les TPE/PME conseillant le secteur immobilier
Les TPE/PME spécialisées en conseil patrimonial ou immobilier doivent maîtriser ce dispositif pour accompagner leurs clients institutionnels. Une société civile immobilière détenant un portefeuille de 10 millions d’euros avec 3 millions de plus-values latentes pourrait se transformer sans déclencher d’imposition immédiate de 990 000 euros (33% de 3M€). Cette économie substantielle justifie l’intérêt stratégique de l’opération pour les fonds concernés.
Pour les professions libérales et avocats
Les avocats spécialisés en droit fiscal et les notaires interviennent fréquemment dans ces transformations complexes. L’article 202 ter A exige une analyse juridique approfondie du statut des détenteurs et de l’objet social strictement immobilier. Les professionnels doivent vérifier que la transformation respecte les conditions de délai et que les provisions mathématiques correspondent bien aux engagements en unités de compte. La rédaction des actes doit préserver le bénéfice fiscal en maintenant la traçabilité des valeurs d’origine.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que l’article 202 ter A concerne principalement les structures institutionnelles, les auto-entrepreneurs en conseil financier ou expertise comptable peuvent être sollicités pour des missions ponctuelles. Leur intervention se limite généralement à la préparation de dossiers ou à l’assistance technique, la complexité de ces opérations nécessitant l’intervention d’experts spécialisés pour la validation fiscale définitive.
Points d’attention de l’article 202 ter A
La transformation selon l’article 202 ter A impose plusieurs vigilances cruciales. D’abord, l’objet social doit être “strictement immobilier”, excluant toute activité commerciale annexe. Ensuite, les détenteurs doivent appartenir aux catégories limitativement énumérées (assurances, fonds de retraite, mutuelles). Le respect du délai quinquennal constitue une condition suspensive absolue. Enfin, la valorisation fiscale des actifs après transformation conserve les valeurs historiques, créant un suivi comptable spécifique pour les cessions futures. Un défaut dans l’une de ces conditions déclenche l’imposition immédiate des plus-values latentes.
Articles du CGI liés
L’article 202 ter A s’articule étroitement avec l’article 202 ter qui définit les règles générales d’imposition lors des changements de régime fiscal. L’article 8 du CGI, régissant les sociétés de personnes, fournit le cadre de référence pour les sociétés civiles concernées. Les articles L. 381-1 du Code des assurances, L. 214-1 du Code de la mutualité et L. 942-1 du Code de la sécurité sociale délimitent précisément les organismes éligibles au dispositif de faveur.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable parisien, nous accompagnons régulièrement les structures institutionnelles dans l’optimisation de leurs transformations immobilières. Notre expertise spécifique de l’article 202 ter A nous permet de sécuriser ces opérations complexes en amont, depuis l’analyse d’éligibilité jusqu’au suivi post-transformation. Nous coordonnons avec les conseils juridiques pour garantir le respect intégral des conditions fiscales et préserver les économies d’impôt substantielles en jeu, souvent plusieurs centaines de milliers d’euros selon les portefeuilles concernés.