Texte officiel de l’article 208 B du CGI
I. – Les sociétés immobilières d’investissement visées au I de l’article 33 de la loi n° 63-254 du 15 mars 1963 sont exonérées de l’impôt sur les sociétés pour la fraction de leur bénéfice qui provient de la location de leurs immeubles. II. – Lorsque, dans les conditions fixées au I de l’article 11 de la loi de finances pour 1985 n° 84-1208 du 29 décembre 1984, elles détiennent des parts de sociétés civiles constituées à compter du 1er janvier 1985 en vue de construire et de gérer des immeubles affectés à l’habitation à concurrence des trois quarts au moins de leur superficie, les sociétés mentionnées au I sont également exonérées à raison : a. De la fraction des bénéfices sociaux correspondant à leurs parts dans ces sociétés civiles et provenant de la location des immeubles ; b. Des produits ou avances qu’elles consentent à ces mêmes sociétés. Toutefois, cette exonération n’est accordée que durant les cinq années qui suivent la création de ces dernières sociétés et pour la fraction des avances qui n’excède pas, pour chaque société civile, deux fois le capital souscrit par la société immobilière d’investissement.
Questions fréquentes sur l’article 208 B
Quelles sociétés peuvent bénéficier de l'exonération de l'article 208 B du CGI ?
Les sociétés immobilières d'investissement visées par la loi du 15 mars 1963 peuvent être exonérées d'impôt sur les sociétés sur leurs revenus locatifs. Cette exonération concerne uniquement la fraction des bénéfices provenant de la location d'immeubles.
L'exonération de l'article 208 B s'applique-t-elle aux participations dans des sociétés civiles ?
Oui, l'exonération s'étend aux bénéfices provenant de participations dans des sociétés civiles créées après le 1er janvier 1985 pour construire des logements (75% minimum de la superficie). Cette exonération est limitée à 5 ans après création de la société civile.
Ce que dit l’article 208 B du CGI
L’article 208 B CGI exonération constitue un dispositif fiscal avantageux pour les sociétés immobilières d’investissement. Ce texte prévoit une exonération d’impôt sur les sociétés (IS) au taux de 25% pour les revenus locatifs générés par ces structures. Concrètement, une société immobilière réalisant 100 000 € de revenus locatifs nets pourrait économiser 25 000 € d’IS grâce à cette exonération, soit une économie substantielle pour optimiser la rentabilité immobilière.
Application pratique de l’exonération
Pour les TPE/PME
Les petites entreprises du secteur immobilier peuvent constituer une société immobilière investissement pour bénéficier de cette exonération. Par exemple, une PME détenant un portefeuille de 10 logements locatifs générant 120 000 € de revenus annuels économiserait 30 000 € d’IS. Cette structure permet de réinvestir les économies fiscales dans l’acquisition de nouveaux biens immobiliers.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux peuvent utiliser cette exonération pour leurs investissements immobiliers locatifs. Un cabinet d’avocats détenant ses locaux via une société immobilière d’investissement peut ainsi optimiser sa fiscalité société immobilière. L’exonération ne concerne que les revenus locatifs externes, pas l’occupation des locaux par la profession libérale elle-même.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que les auto-entrepreneurs ne puissent pas directement bénéficier de cette exonération (régime fiscal différent), ils peuvent envisager une évolution vers une société immobilière d’investissement lorsque leurs revenus locatifs société deviennent significatifs, généralement au-delà de 70 000 € annuels.
Points d’attention
L’exonération de l’article 208 B présente des conditions strictes : seules les sociétés immobilières d’investissement au sens de la loi de 1963 sont éligibles. Pour les participations dans des sociétés civiles, l’exonération est limitée à 5 ans et concerne uniquement les immeubles d’habitation (75% minimum). Les avances consenties ne peuvent excéder deux fois le capital souscrit. Un suivi rigoureux s’impose pour maintenir l’éligibilité.
Articles du CGI liés
L’article 208 B s’articule avec l’article 208 C sur les SIIC (Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées) et l’article 33 de la loi du 15 mars 1963 définissant les sociétés immobilières d’investissement. Ces textes forment un ensemble cohérent de dispositifs fiscaux immobiliers permettant d’optimiser la fiscalité des investissements locatifs selon la structure choisie.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, nous recommandons une analyse approfondie avant d’opter pour l’article 208 B. Notre expertise nous permet d’évaluer la pertinence de cette exonération selon votre situation : montant des investissements, horizon temporel, stratégie de transmission. Nous accompagnons nos clients dans la constitution des sociétés immobilières d’investissement et assurons le suivi fiscal nécessaire au maintien de l’exonération.