Texte officiel de l’article 208 C bis du CGI
I. – Les dispositions des articles 210 A et 210 B s’appliquent aux opérations auxquelles participent les sociétés d’investissements immobiliers cotées, ou leurs filiales, et les sociétés mentionnées au III bis de l’article 208 C , qui ont opté pour le régime prévu au II du même article. L’application de ces dispositions est subordonnée à la condition que la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour les obligations de distributions prévues du deuxième au quatrième alinéas du II de l’article 208 C. En cas de scission, ces obligations doivent être reprises par les sociétés bénéficiaires des apports au prorata du montant de l’actif net réel apporté apprécié à la date d’effet de l’opération. II. – En cas d’absorption d’une société ayant opté pour le régime prévu au II de l’article 208 C par une société qui a également opté pour ce régime, la plus-value mentionnée au deuxième alinéa du 1 de l’article 210 A est exonérée sous condition de distribution de 70 % de son montant avant la fin du deuxième exercice qui suit celui de sa réalisation. Lorsque la société bénéficiaire des apports est soumise au régime prévu au II de l’article 208 C, la réintégration, prescrite au d du 3 de l’article 210 A, afférente aux immeubles visés au I de l’article 208 C constitue un élément du résultat soumis aux obligations de distribution mentionnées au deuxième alinéa du II de cet article.
Questions fréquentes sur l’article 208 C bis
Quelles sont les conditions pour bénéficier du régime de faveur lors d'une fusion de SIIC ?
La société absorbante doit s'engager dans l'acte de fusion à reprendre les obligations de distribution de la société absorbée (95% des bénéfices locatifs, 70% des plus-values de cession). Les deux sociétés doivent avoir opté pour le régime SIIC.
Comment est traitée la plus-value de fusion entre deux SIIC ?
La plus-value de fusion est exonérée d'impôt sur les sociétés mais doit être distribuée à hauteur de 70% avant la fin du deuxième exercice suivant sa réalisation. Cette exonération s'applique uniquement si les deux sociétés relèvent du régime SIIC.
Ce que dit l’article 208 C bis du CGI
L’article 208 C bis du Code général des impôts établit le régime fiscal applicable aux opérations de restructuration impliquant des sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC). Ce texte précise les conditions d’application des articles 210 A et 210 B aux fusions et scissions de SIIC, tout en maintenant les spécificités du régime fiscal de ces sociétés immobilières.
Application pratique des fusions SIIC
Pour les TPE/PME filiales de SIIC
Les petites entreprises filiales de SIIC peuvent bénéficier de ces dispositions lors de restructurations. Par exemple, une PME détenue à 95% par une SIIC peut être absorbée en conservant le régime fiscal SIIC si les conditions sont respectées. L’engagement de substitution dans l’acte de fusion est obligatoire pour maintenir les avantages fiscaux.
Pour les professions libérales et avocats conseils
Les avocats spécialisés en droit des sociétés doivent particulièrement veiller à la rédaction de l’acte de fusion. L’engagement de substitution aux obligations de distribution doit être explicite. En cas de scission, la répartition des obligations se fait au prorata de l’actif net réel apporté, nécessitant une évaluation précise des biens.
Pour les auto-entrepreneurs en conseil
Les consultants en restructuration doivent maîtriser ces règles spécifiques. Une fusion SIIC mal structurée peut entraîner la perte du régime de faveur et l’application de l’impôt sur les sociétés au taux normal sur les plus-values de fusion.
Points d’attention essentiels
L’exonération de la plus-value de fusion entre SIIC est conditionnée à une distribution obligatoire de 70% dans les deux ans. Cette contrainte de trésorerie doit être anticipée. Par exemple, pour une plus-value de fusion de 1 million d’euros, 700 000 euros devront être distribués aux actionnaires. La réintégration prescrite à l’article 210 A constitue un élément soumis aux obligations de distribution du régime SIIC.
Articles du CGI liés
L’article 208 C bis s’articule étroitement avec l’article 208 C définissant le régime SIIC, les articles 210 A et 210 B sur les fusions-scissions, et l’article 219 sur les taux d’imposition. Cette cohérence législative assure la neutralité fiscale des restructurations tout en préservant les spécificités du secteur immobilier coté.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable à Paris 8, nous accompagnons les opérations de restructuration de SIIC en sécurisant juridiquement et fiscalement chaque étape. Notre expertise permet d’optimiser les obligations de distribution tout en respectant la réglementation. Nous conseillons une analyse préalable approfondie de l’impact sur la trésorerie et la gouvernance avant toute opération de fusion ou scission impliquant des SIIC.