Texte officiel de l’article 208 C ter du CGI
Lorsque, postérieurement à l’exercice de l’option prévue au premier alinéa du II de l’article 208 C , des immeubles, des droits réels mentionnés au sixième alinéa du II de ce même article, des droits afférents à un contrat de crédit-bail portant sur un immeuble, des droits portant sur un immeuble dont la jouissance a été conférée à titre temporaire par l’Etat, une collectivité territoriale ou un de leurs établissements publics ou des participations dans des personnes visées à l’article 8 deviennent éligibles à l’exonération mentionnée à cet alinéa, la société doit réintégrer à son résultat fiscal soumis à l’impôt sur les sociétés une somme correspondant à la plus-value calculée par différence entre la valeur réelle de ces biens à cette date et leur valeur fiscale. Cette réintégration est effectuée par parts égales sur une période de quatre ans. La cession des biens concernés entraîne l’imposition immédiate de la plus-value qui n’a pas encore été réintégrée.
Questions fréquentes sur l’article 208 C ter
Quand s'applique la réintégration prévue par l'article 208 C ter du CGI ?
La réintégration s'applique lorsqu'une SIIC acquiert postérieurement à son option des biens immobiliers éligibles à l'exonération. La plus-value latente doit être réintégrée par quarts sur 4 ans.
Comment calculer la plus-value à réintégrer selon l'article 208 C ter ?
La plus-value correspond à la différence entre la valeur réelle des biens au moment où ils deviennent éligibles et leur valeur fiscale. Cette somme est réintégrée par parts égales sur 4 exercices.
Ce que dit l’article 208 C ter du CGI
L’article 208 C ter du CGI encadre un mécanisme fiscal spécifique aux sociétés d’investissements immobiliers cotées (SIIC). Cette disposition impose une réintégration obligatoire des plus-values latentes lorsque des biens immobiliers deviennent éligibles à l’exonération SIIC postérieurement à l’exercice de l’option initiale. La règle vise à éviter que les sociétés contournent l’imposition en acquérant des actifs après avoir opté pour le régime SIIC.
Application pratique du régime de réintégration
Mécanisme de calcul des plus-values
Lorsqu’une SIIC acquiert un immeuble de bureaux d’une valeur réelle de 2 000 000 € avec une valeur fiscale de 1 500 000 €, la plus-value latente de 500 000 € doit être réintégrée. Cette somme sera imposée à hauteur de 125 000 € par an pendant 4 exercices, générant un impôt sur les sociétés de 32 500 € annuels (au taux de 25%).
Biens concernés par la réintégration
L’article 208 C ter s’applique aux immeubles en pleine propriété, droits d’usufruit, baux emphytéotiques, contrats de crédit-bail immobilier et participations dans des sociétés civiles immobilières. Les droits sur immeubles conférés temporairement par l’État ou collectivités territoriales entrent également dans le périmètre d’application.
Points d’attention pour les sociétés immobilières
La cession anticipée des biens concernés entraîne l’imposition immédiate de la plus-value non encore réintégrée. Pour une plus-value de 400 000 € réintégrée sur 2 ans (200 000 €), une cession la troisième année déclenchera l’imposition immédiate des 200 000 € restants, soit 50 000 € d’impôt supplémentaire. Cette règle anti-évitement nécessite une planification rigoureuse des cessions d’actifs.
Articles du CGI liés
L’article 208 C ter s’articule avec l’article 208 C qui définit le régime SIIC et ses obligations de distribution. L’article 8 précise le champ des sociétés transparentes concernées. Ces dispositions forment un ensemble cohérent encadrant la fiscalité des investissements immobiliers cotés, avec des obligations déclaratives spécifiques prévues par décret.
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