Texte officiel de l’article 223 VO decies du CGI
Sur option exercée par l’entité constitutive déclarante, la plus-value nette agrégée de cession de biens immobiliers est soumise aux règles prévues au présent article. La plus-value nette agrégée est imputée sur les moins-values nettes réalisées par une entité constitutive située dans le même Etat ou territoire au titre des quatre exercices antérieurs à celui au titre duquel est exercée l’option, par ordre d’ancienneté. L’éventuel montant résiduel de plus-value nette agrégée est imputé à parts égales sur la période de cinq exercices mentionnée au deuxième alinéa. Pour chaque exercice, la part imputée est répartie entre les entités constitutives ayant réalisé une plus-value nette au titre de l’exercice de l’option et à proportion du rapport existant entre la plus-value nette réalisée par une entité constitutive au titre de l’exercice de l’option et la somme des plus-values nettes de toutes les entités constitutives au titre de l’exercice de l’option. Si, au titre de l’exercice au titre duquel l’option a été exercée, aucune des entités constitutives situées dans un Etat ou territoire, hormis celle pour laquelle l’option est exercée, n’a réalisé de plus-value nette sur cession de biens immobiliers, la part du montant résiduel de la plus-value nette agrégée est répartie à parts égales entre toutes les entités constitutives situées dans cet Etat ou ce territoire. L’imputation de la plus-value nette agrégée sur les moins-values réalisées au titre d’exercices précédant l’exercice de l’option fait l’objet de corrections en application de la sous-section 3 de la section IV du présent chapitre . Cette option s’applique, pour l’ensemble des entités constitutives situées dans l’Etat ou le territoire, à l’exercice au titre duquel elle est exercée. Elle est formulée sur la déclaration mentionnée au II de l’article 223 WW souscrite au titre du premier exercice d’application. L’option est reconduite tacitement, sauf renonciation formulée par l’entité constitutive déclarante sur la déclaration mentionnée au même II souscrite au titre du dernier exercice d’application de l’option.
Questions fréquentes sur l’article 223 VO decies
Comment fonctionne l'option d'imputation des plus-values immobilières selon l'article 223 VO decies ?
L'option permet d'imputer la plus-value nette agrégée sur les moins-values des 4 exercices antérieurs, puis d'étaler le montant résiduel sur 5 exercices. Elle s'applique à toutes les entités du même État ou territoire.
Quand exercer l'option de l'article 223 VO decies pour optimiser la fiscalité immobilière ?
L'option est particulièrement intéressante lors de cessions immobilières importantes générant des plus-values substantielles, surtout si l'entreprise a subi des moins-values immobilières sur les 4 exercices précédents.
Ce que dit l’article 223 VO decies du CGI
L’article 223 VO decies du Code général des impôts instaure un mécanisme optionnel de gestion des plus-values immobilières pour les entités constitutives. Cette disposition permet d’optimiser l’impact fiscal des cessions de biens immobiliers en autorisant l’imputation de la plus-value nette agrégée selon un double mécanisme : d’abord sur les moins-values antérieures, puis par étalement sur cinq exercices.
Le texte prévoit que la plus-value nette agrégée s’impute prioritairement sur les moins-values nettes réalisées au cours des quatre exercices antérieurs, par ordre chronologique. Le montant résiduel fait ensuite l’objet d’un étalement équitable sur la période quinquennale suivante.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les TPE et PME détenant des biens immobiliers professionnels peuvent tirer parti de cette option lors de restructurations ou de cessions d’actifs. Par exemple, une PME ayant subi une moins-value de 50 000 € en 2020 sur la vente d’un entrepôt pourra imputer cette perte sur une plus-value de 150 000 € réalisée en 2024 sur la cession de ses bureaux. Les 100 000 € restants seront alors étalés sur 5 exercices, soit 20 000 € par an.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats ou professionnels libéraux propriétaires de leurs locaux professionnels peuvent optimiser leurs cessions immobilières. Un cabinet ayant réalisé une moins-value de 30 000 € en 2021 pourra l’imputer sur une plus-value ultérieure, réduisant ainsi l’impact fiscal immédiat de la cession.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur ayant opté pour le régime réel et détenant des biens immobiliers affectés à son activité peut également bénéficier de ce mécanisme d’optimisation fiscale.
Points d’attention
L’option présente plusieurs contraintes importantes. Elle s’applique obligatoirement à toutes les entités situées dans le même État ou territoire, empêchant une application sélective. La répartition proportionnelle entre entités suit un calcul précis basé sur les plus-values respectives de chaque entité. En cas d’absence d’autres plus-values, la répartition s’effectue à parts égales entre toutes les entités du territoire.
Les corrections prévues par la sous-section 3 de la section IV s’appliquent automatiquement lors de l’imputation sur les exercices antérieurs. L’option se reconduit tacitement sauf renonciation expresse, nécessitant une gestion rigoureuse des déclarations.
Articles du CGI liés
L’article 223 VO decies s’articule avec l’article 223 WW concernant les déclarations, et la sous-section 3 de la section IV pour les mécanismes de correction. Les règles générales des plus-values immobilières professionnelles demeurent applicables en complément de ces dispositions spécifiques.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable spécialisé dans l’accompagnement des TPE, PME et professions libérales du 8ème arrondissement parisien, nous recommandons une analyse prévisionnelle avant toute cession immobilière importante. L’exercice de l’option 223 VO decies requiert une évaluation précise des moins-values antérieures et une projection des impacts fiscaux futurs. Notre expertise nous permet d’optimiser ces stratégies en tenant compte de votre situation spécifique et des évolutions réglementaires.