Texte officiel de l’article 234 nonies du CGI
I.-Il est institué une contribution annuelle sur les revenus retirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis quinze ans au moins au 1er janvier de l’année d’imposition, acquittée par les bailleurs mentionnés au I de l’article 234 duodecies et aux articles 234 terdecies et 234 quaterdecies . II.-(Abrogé) III.-Sont exonérés de la contribution les revenus tirés de la location : 1° dont le montant annuel n’excède pas 1 830 € par local ; 2° qui donne lieu au paiement de la taxe sur la valeur ajoutée ; 3° consentie à l’Etat ou aux établissements publics nationaux scientifiques, d’enseignement, d’assistance ou de bienfaisance ; 4° consentie en vertu des livres I et II du code de l’action sociale et des familles et exclusivement relative au service de l’aide sociale ; 5° à vie ou à durée illimitée ; 6° des immeubles appartenant ou destinés à appartenir, dans le cadre des contrats énumérés à l’article 1048 ter , à l’Etat, aux collectivités territoriales, aux établissements et organismes publics qui en dépendent et aux organismes d’habitations à loyer modéré ; 7° des locaux d’habitation qui font partie d’une exploitation agricole ou sont annexés à celle-ci, ainsi que des locaux dont les propriétaires ont procédé au rachat du prélèvement sur les loyers, prévu par l’article 11 de la loi de finances rectificative pour 1964 (n° 64-1278 du 23 décembre 1964 ) ; 8° des immeubles appartenant aux sociétés d’économie mixte de construction ou ayant pour objet la rénovation urbaine ou la restauration immobilière dans le cadre d’opérations confiées par les collectivités publiques, ainsi que de ceux appartenant aux houillères de bassin ; 9° des immeubles faisant partie de villages de vacances ou de maisons familiales de vacances agréés ; 10° Des logements appartenant aux organismes sans but lucratif ou aux unions d’économie sociale réalisant les activités mentionnées à l’article L. 365-1 du code de la construction et de l’habitation, et dont les dirigeants de droit ou de fait ne sont pas rémunérés ; 11° Des logements qui ont fait l’objet de travaux de réhabilitation définis par décret, lorsque ces travaux ont été financés à hauteur d’au moins 15 % de leur montant par une subvention versée par l’Agence nationale de l’habitat, pour les quinze années suivant celle de l’achèvement des travaux. 12° Des logements qui ont fait l’objet, après une vacance continue de plus de douze mois, d’une mise en location assortie d’une convention conclue à compter du 1er juillet 2004 en l’application du 4° de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation, le bénéfice de l’exonération s’appliquant jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant celle de la conclusion du bail. IV. et V. (Abrogés).
Questions fréquentes sur l’article 234 nonies
Quand s'applique la contribution sur les revenus locatifs de l'article 234 nonies ?
La contribution s'applique aux revenus de location d'immeubles achevés depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l'année d'imposition. Elle est due par les bailleurs spécifiques mentionnés aux articles 234 duodecies à quaterdecies.
Quel est le seuil d'exonération de la contribution sur les revenus locatifs ?
Les revenus locatifs sont exonérés lorsque le montant annuel n'excède pas 1 830 € par local. D'autres exonérations s'appliquent notamment pour les locations soumises à TVA ou les logements réhabilités avec aide ANAH.
Ce que dit l’article 234 nonies du CGI
L’article 234 nonies institue une contribution annuelle sur les revenus locatifs pour les immeubles anciens de plus de 15 ans. Cette disposition fiscale spécifique s’applique uniquement aux bailleurs définis aux articles 234 duodecies à quaterdecies du Code général des impôts, notamment les personnes morales et certaines structures particulières.
La contribution concerne exclusivement les revenus tirés de la location de locaux situés dans des immeubles achevés depuis au moins quinze ans au 1er janvier de l’année d’imposition. Cette condition d’ancienneté est déterminante pour l’application de la mesure.
Application pratique
Seuil d’exonération et conditions
Le seuil d’exonération principal est fixé à 1 830 € par local et par an. Ainsi, un bailleur percevant moins de 152,50 € par mois pour un logement ne sera pas soumis à cette contribution. Cette mesure protège efficacement les petits propriétaires et les locations à loyers modérés.
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant un patrimoine immobilier locatif doivent vérifier si elles entrent dans le champ d’application des articles 234 duodecies à quaterdecies. Les sociétés commerciales classiques échappent généralement à cette contribution, contrairement aux organismes spécialisés dans l’immobilier.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux exerçant en société civile professionnelle ou détenant des biens immobiliers via des structures dédiées doivent analyser leur situation. L’exonération pour les locations soumises à TVA peut s’avérer avantageuse pour certains locaux professionnels.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs ne sont généralement pas concernés par cette contribution, sauf situation particulière. Leurs revenus locatifs relèvent du régime micro-foncier ou du régime réel d’imposition des revenus fonciers.
Exonérations spécifiques
L’article 234 nonies prévoit douze cas d’exonération détaillés. Parmi les plus significatifs : les locations soumises à TVA, les baux à l’État ou aux organismes publics, les locations à vie, les logements des exploitations agricoles, et les logements réhabilités avec subvention ANAH d’au moins 15% du montant des travaux.
L’exonération pour les logements remis en location après plus de 12 mois de vacance avec convention APL (point 12°) encourage la remise sur le marché de logements vacants pour une durée de trois ans.
Points d’attention
La détermination du champ d’application nécessite une analyse précise du statut du bailleur. La contribution ne s’applique pas aux particuliers mais à des catégories spécifiques d’organismes. Le calcul se fait local par local, permettant une application nuancée selon la composition du patrimoine.
Articles du CGI liés
L’article 234 nonies renvoie aux articles 234 duodecies, 234 terdecies et 234 quaterdecies pour identifier les redevables. L’article 1048 ter est également mentionné pour certaines exonérations liées aux contrats publics.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, cabinet d’expertise comptable à Paris 8, nous recommandons un audit annuel de la situation locative pour nos clients concernés. L’optimisation fiscale passe souvent par une structuration adaptée et la vérification des conditions d’exonération, notamment pour les travaux de réhabilitation éligibles aux aides ANAH.