Texte officiel de l’article 238 duodecies du CGI
Les dispositions des articles 238 decies et 238 undecies sont applicables aux apports et échanges réalisés postérieurement à la promulgation de la loi d’orientation foncière n° 67-1253 du 30 décembre 1967 .
Questions fréquentes sur l’article 238 duodecies
Depuis quelle date s'appliquent les dispositifs de report d'imposition des articles 238 decies et undecies ?
Ces dispositifs s'appliquent aux apports et échanges réalisés après le 30 décembre 1967, date de promulgation de la loi d'orientation foncière. Toutes les opérations postérieures à cette date peuvent bénéficier du report d'imposition.
L'article 238 duodecies modifie-t-il les conditions de fond des reports d'imposition ?
Non, cet article ne modifie pas les conditions substantielles. Il précise uniquement le champ d'application temporel des articles 238 decies et 238 undecies, sans affecter leurs modalités d'application.
Ce que dit l’article 238 duodecies du CGI
L’article 238 duodecies du CGI constitue une disposition de portée temporelle qui délimite le champ d’application des dispositifs de report d’imposition prévus aux articles 238 decies et 238 undecies. Cette disposition établit que ces mécanismes de différé d’imposition s’appliquent exclusivement aux apports et échanges de terrains non bâtis réalisés postérieurement au 30 décembre 1967, date de promulgation de la loi d’orientation foncière n° 67-1253.
Application pratique du champ temporel
Pour les TPE/PME
Les entreprises peuvent bénéficier des reports d’imposition sur les plus-values immobilières pour toutes les opérations d’apport ou d’échange réalisées depuis 1967. Par exemple, une PME qui apporte en 2024 un terrain de 500 000 € acquis en 1980 pour 100 000 € à une société civile de construction peut différer l’imposition de la plus-value de 400 000 € selon les modalités de l’article 238 decies. Cette règle temporelle garantit une application uniforme du dispositif sur plus de 55 ans.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux détenant des biens immobiliers dans leur patrimoine professionnel peuvent utiliser ces dispositifs pour optimiser leurs opérations de restructuration. Un avocat propriétaire d’un terrain depuis 1975 peut ainsi procéder à un échange avec rémunération par remise d’immeubles à édifier, en bénéficiant du report prévu à l’article 238 undecies, dès lors que l’opération respecte les conditions de fond.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur exerçant une activité nécessitant la détention de terrains peut également invoquer ces dispositions pour les opérations postérieures à 1967. Le champ temporel large permet une application du dispositif même pour des biens acquis il y a plusieurs décennies.
Points d’attention juridiques
La référence à la loi d’orientation foncière de 1967 n’est pas anodine : cette loi a révolutionné le droit de l’urbanisme et créé les bases du régime fiscal moderne des plus-values immobilières. L’article 238 duodecies assure ainsi une cohérence juridique entre les dispositifs de report et l’évolution du droit foncier français. Il convient de noter que cette condition temporelle s’ajoute aux conditions de fond des articles 238 decies et 238 undecies, sans les remplacer.
Articles du CGI liés
L’article 238 duodecies fonctionne en parfaite complémentarité avec les articles 238 decies (apports à des sociétés civiles de construction ou de copropriété) et 238 undecies (cessions rémunérées par remise d’immeubles à édifier). Il fait également référence à l’article 1594-0 G pour la définition des biens assimilés aux terrains non bâtis et s’inscrit dans l’ensemble des dispositifs de report d’imposition des plus-values immobilières professionnelles.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts recommande une vigilance particulière sur la documentation des dates d’acquisition et de cession lors de l’application de ces dispositifs. La condition temporelle de l’article 238 duodecies étant généralement remplie pour les opérations contemporaines, l’accent doit être mis sur le respect des conditions de fond et la production des états déclaratifs requis. Nos experts accompagnent régulièrement les TPE/PME et professions libérales parisiennes dans l’optimisation de leurs opérations immobilières professionnelles en utilisant ces mécanismes de report.