Texte officiel de l’article 238 nonies du CGI
Lorsque l’acquéreur est une collectivité publique, la plus-value réalisée à l’occasion de l’aliénation d’un terrain non bâti ou d’un bien assimilé au sens du A de l’article 1594-0 G peut, pour l’établissement de l’impôt sur le revenu ou de l’impôt sur les sociétés, être rapportée, sur demande du redevable, au revenu de l’année au cours de laquelle l’indemnité a été effectivement perçue.
Questions fréquentes sur l’article 238 nonies
Quels terrains sont concernés par l'article 238 nonies du CGI ?
L'article 238 nonies s'applique aux terrains non bâtis et biens assimilés au sens de l'article 1594-0 G cédés à une collectivité publique. Le report d'imposition est optionnel et doit être demandé par le contribuable.
Comment fonctionne le report d'imposition de la plus-value selon l'article 238 nonies ?
La plus-value peut être rapportée au revenu de l'année où l'indemnité est effectivement perçue, plutôt qu'à l'année de cession. Cette option permet d'optimiser la fiscalité en étalant l'imposition.
Ce que dit l’article 238 nonies du CGI
L’article 238 nonies CGI prévoit un mécanisme fiscal avantageux lors de la cession d’un terrain non bâti à une collectivité publique. Cette disposition permet au contribuable de reporter l’imposition de la plus-value réalisée sur l’année de perception effective de l’indemnité, plutôt que sur l’année de cession. Ce dispositif s’applique aussi bien à l’impôt sur le revenu qu’à l’impôt sur les sociétés, offrant une souplesse fiscale appréciable.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une TPE propriétaire d’un terrain de 2 000 m² acheté 150 000 € en 2010 et cédé à la commune pour 400 000 € en 2024 réalise une plus-value de 250 000 €. Grâce à l’article 238 nonies, si l’indemnité n’est versée qu’en 2025, l’entreprise peut choisir de déclarer cette plus-value en 2025 plutôt qu’en 2024, permettant potentiellement d’optimiser sa tranche d’imposition.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat cédant un terrain professionnel à une collectivité peut bénéficier de ce report d’imposition. Cette option est particulièrement intéressante si l’exercice de cession présente déjà des revenus élevés, permettant de lisser l’impact fiscal sur plusieurs années selon les modalités de paiement négociées avec la collectivité.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur détenant un terrain dans le cadre de son activité professionnelle peut également bénéficier de cette mesure. Le report d’imposition peut l’aider à rester dans des seuils de chiffre d’affaires compatibles avec son statut ou à optimiser son passage vers un autre régime fiscal.
Points d’attention
L’application de l’article 238 nonies nécessite une demande expresse du redevable. Sans cette demande, l’imposition suit les règles classiques. Il faut également s’assurer que l’acquéreur entre bien dans la définition de “collectivité publique” (État, communes, départements, régions, EPCI). Le dispositif ne s’applique qu’aux terrains non bâtis ou biens assimilés selon l’article 1594-0 G du CGI.
Articles du CGI liés
L’article 238 nonies s’articule avec l’article 1594-0 G qui définit les biens assimilés aux terrains non bâtis. Il complète les autres dispositifs de report d’imposition comme les articles 238 octies C (échanges avec collectivités), 238 decies (apports en société civile de construction) et 238 undecies (cessions rémunérées par remise d’immeubles).
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts accompagne régulièrement les TPE/PME, professions libérales et avocats du 8ème arrondissement de Paris dans l’optimisation fiscale de leurs cessions immobilières. L’article 238 nonies représente une opportunité souvent méconnue qui nécessite une analyse préalable des modalités de paiement et de la situation fiscale globale. Nous recommandons d’anticiper cette option dès les négociations avec la collectivité publique pour maximiser son efficacité.