Texte officiel de l’article 238 octies A du CGI
I. – Les plus-values réalisées par les entreprises relevant de l’impôt sur le revenu au titre des bénéfices industriels et commerciaux, des bénéfices non commerciaux, des bénéfices agricoles ou de l’impôt sur les sociétés à l’occasion de la cession d’un droit de surélévation effectuée au plus tard le 31 décembre 2017 en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation sont exonérées. II. – L’application du I est subordonnée à la condition que la personne cessionnaire s’engage à achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acquisition. Le non-respect par la personne cessionnaire de l’engagement d’achèvement des locaux destinés à l’habitation mentionné au premier alinéa entraîne l’application de l’amende prévue au IV de l’article 1764. Par exception au deuxième alinéa, l’amende prévue au IV de l’article 1764 n’est pas due lorsque la personne cessionnaire ne respecte pas l’engagement d’achèvement des locaux en raison de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté. Elle n’est pas due non plus en cas de licenciement, d’invalidité correspondant au classement dans les deuxième ou troisième des catégories prévues à l’article L. 341-4 du code de la sécurité sociale ou de décès du contribuable ou de l’un des époux soumis à une imposition commune. En cas de fusion de sociétés, l’engagement souscrit par le cessionnaire n’est pas rompu lorsque la société absorbante s’engage, dans l’acte de fusion, à se substituer à la société absorbée pour le respect de l’engagement d’achèvement des locaux dans le délai restant à courir. Le non-respect par la société absorbante de l’engagement d’achèvement des locaux entraîne l’application de l’amende prévue pour le cessionnaire.
Questions fréquentes sur l’article 238 octies A
Quelles sont les conditions pour bénéficier de l'exonération de l'article 238 octies A ?
L'exonération s'applique aux cessions de droits de surélévation effectuées avant le 31 décembre 2017 pour la construction de logements. Le cessionnaire doit s'engager à achever les locaux d'habitation dans un délai de 4 ans.
Que risque-t-on en cas de non-respect de l'engagement d'achèvement des logements ?
Le non-respect de l'engagement d'achèvement entraîne l'application de l'amende prévue à l'article 1764 IV du CGI. Cette amende n'est pas due en cas de circonstances exceptionnelles, licenciement, invalidité ou décès.
Ce que dit l’article 238 octies A du CGI
L’article 238 octies A CGI institue un régime d’exonération spécifique pour les plus-values réalisées lors de la cession de droits de surélévation destinés à la construction de logements. Cette mesure fiscale incitative, applicable jusqu’au 31 décembre 2017, concerne toutes les entreprises soumises à l’impôt sur le revenu (BIC, BNC, BA) ou à l’impôt sur les sociétés.
Le dispositif vise à encourager la densification urbaine et la création de logements par l’utilisation des droits de surélévation, contribuant ainsi à la politique du logement tout en offrant un avantage fiscal substantiel aux entreprises cédantes.
Application pratique de l’exonération
Pour les TPE/PME
Une PME de promotion immobilière détenant des droits de surélévation sur un immeuble parisien peut céder ces droits avec une exonération totale de plus-value. Si la plus-value réalisée s’élève à 150 000 €, l’économie d’impôt représente environ 52 000 € (taux IS à 25% + contributions sociales). Le cessionnaire doit impérativement s’engager contractuellement à achever la construction dans les 4 ans.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats propriétaire d’un immeuble de bureaux peut valoriser ses droits de surélévation en les cédant à un promoteur pour créer des appartements aux étages supérieurs. L’exonération permet d’optimiser fiscalement cette cession tout en participant à l’effort de construction de logements.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur exerçant dans l’immobilier peut également bénéficier de cette exonération s’il détient des droits de surélévation et respecte les conditions d’affectation au logement.
Points d’attention essentiels
L’engagement d’achèvement constitue la condition sine qua non du dispositif. Le délai de 4 ans court à compter de l’acquisition des droits par le cessionnaire. En cas de non-respect, l’amende de l’article 1764 IV s’applique, représentant généralement 5% des sommes qui auraient dû être déclarées.
Les exceptions à l’amende (circonstances exceptionnelles, licenciement, invalidité, décès) doivent être documentées et justifiées. En cas de fusion, la société absorbante doit reprendre expressément l’engagement dans l’acte de fusion.
Articles du CGI liés
Cette disposition s’articule avec l’article 1764 IV pour les sanctions, et s’inscrit dans la logique des autres mesures d’exonération immobilières comme l’article 238 octies pour les plus-values de construction. L’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale définit les catégories d’invalidité ouvrant droit à exonération d’amende.
Conseil AdvizExperts
Nos experts comptables parisiens spécialisés dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales recommandent une analyse approfondie avant toute cession de droits de surélévation. Bien que le dispositif soit clos depuis 2017, les engagements pris antérieurement peuvent encore produire leurs effets. AdvizExperts vous accompagne dans la gestion de ces dossiers complexes et l’optimisation de votre fiscalité immobilière professionnelle.