Texte officiel de l’article 239 ter du CGI
I. – Les dispositions du 2 de de l’article 206 ne sont pas applicables aux sociétés civiles créées après l’entrée en vigueur de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 et qui ont pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, à la condition que ces sociétés ne soient pas constituées sous la forme de sociétés par actions ou à responsabilité limitée et que leurs statuts prévoient la responsabilité indéfinie des associés en ce qui concerne le passif social. Les sociétés civiles visées au premier alinéa sont soumises au même régime que les sociétés en nom collectif effectuant les mêmes opérations ; leurs associés sont imposés dans les mêmes conditions que les membres de ces dernières sociétés. II. – Les dispositions du I sont également applicables : 1° Aux sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente, qui ont été créées avant la date de publication de la loi n° 64-1278 du 23 décembre 1964 mais n’ont procédé, avant cette date, à aucune vente d’immeuble ou de fraction d’immeuble ; 2° Aux sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente qui sont issues de la transformation de sociétés en nom collectif ayant le même objet, ou de sociétés visées à l’article 1655 ter sous réserve qu’elles soient en mesure de justifier que, jusqu’à la date de la transformation inclusivement, elles n’ont consenti aucune vente d’immeuble ou de fraction d’immeuble et qu’aucune de leurs parts ou actions n’a été cédée à titre onéreux à une personne autre qu’un associé initial. Il est sursis à l’imposition des plus-values dégagées lors de la transformation à la condition que celle-ci ne s’accompagne d’aucune modification des valeurs comptables des éléments d’actif, tant dans les écritures de la société que dans celles de ses associés.
Questions fréquentes sur l’article 239 ter
Quelles sont les conditions pour qu'une société civile de construction-vente échappe à l'IS ?
La société civile doit avoir pour objet la construction d'immeubles en vue de la vente, ne pas être constituée sous forme de SARL ou SAS, et prévoir la responsabilité indéfinie des associés dans ses statuts. Elle bénéficie alors du régime des sociétés de personnes.
Une société civile créée avant 1964 peut-elle bénéficier de l'article 239 ter ?
Oui, sous conditions. La société civile créée avant la loi du 23 décembre 1964 peut bénéficier de ce régime si elle n'a procédé à aucune vente d'immeuble avant cette date.
Ce que dit l’article 239 ter du CGI
L’article 239 ter du CGI définit le régime fiscal spécifique des sociétés civiles construction vente. Ce texte permet à certaines sociétés civiles ayant pour objet la construction d’immeubles en vue de la vente d’échapper à l’impôt sur les sociétés (IS) et de bénéficier du régime fiscal des sociétés de personnes. Les bénéfices sont alors imposés directement entre les mains des associés selon leur quote-part.
Pour bénéficier de cette exonération, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées : la société ne doit pas être constituée sous forme de SARL ou SAS, ses statuts doivent prévoir la responsabilité indéfinie des associés concernant le passif social, et elle doit avoir été créée après le 23 décembre 1964.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les petites entreprises du secteur immobilier peuvent optimiser leur fiscalité en constituant une société civile de construction-vente. Exemple concret : une société civile réalisant 500 000€ de bénéfices avec deux associés également répartis. Chaque associé sera imposé sur 250 000€ dans sa tranche marginale d’IR (jusqu’à 45%), évitant ainsi l’IS au taux de 25% plus la fiscalité sur les dividendes.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux souhaitant diversifier leur activité dans l’immobilier peuvent utiliser cette structure. Un avocat investissant dans la construction-vente via une société civile bénéficiera de la transparence fiscale, permettant une intégration optimale dans sa situation fiscale globale.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur dépassant les seuils peut envisager cette structure pour des projets immobiliers d’envergure, tout en conservant la souplesse du régime des sociétés de personnes.
Points d’attention
La responsabilité indéfinie des associés constitue le principal risque de cette structure. En cas de difficultés, les créanciers peuvent poursuivre les associés sur leur patrimoine personnel. Il convient également de respecter scrupuleusement l’objet social : toute activité de gestion de patrimoine immobilier ferait basculer la société vers l’IS. La transformation d’une SNC en société civile permet de bénéficier d’un sursis d’imposition sur les plus-values, sous conditions strictes.
Articles du CGI liés
L’article 239 ter s’articule avec l’article 206 (champ d’application de l’IS), l’article 1655 ter (sociétés immobilières), et les dispositions relatives aux sociétés de personnes. La cohérence avec l’article 8 du CGI (régime fiscal des sociétés de personnes) est essentielle pour l’application pratique.
Conseil AdvizExperts
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