Texte officiel de l’article 261 D du CGI
Sont exonérées de la taxe sur la valeur ajoutée : 1° Les locations de terres et bâtiments à usage agricole ; 1° bis Les locations d’immeubles résultant d’un bail conférant un droit réel ; 2° Les locations de terrains non aménagés et de locaux nus, à l’exception des emplacements pour le stationnement des véhicules ; toutefois, ces dispositions ne sont pas applicables lorsque les locations constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l’exploitation d’un actif commercial ou d’accroître ses débouchés ou lorsque le bailleur participe aux résultats de l’entreprise locataire ; 3° Les locations ou concessions de droits portant sur les immeubles visés aux 1° et 2° dans la mesure où elles relèvent de la gestion d’un patrimoine foncier. 4° Les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis à usage d’habitation. Toutefois, l’exonération ne s’applique pas : a. (Abrogé) ; b. Aux prestations d’hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent les conditions cumulatives suivantes : -elles sont offertes au client pour une durée n’excédant pas trente nuitées, sans préjudice des possibilités de reconduction proposées ; -elles comprennent la mise à disposition d’un local meublé et au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; b bis. Aux locations de logements meublés à usage résidentiel dans le cadre de secteurs autres que ceux mentionnés au b qui sont assorties d’au moins trois des prestations suivantes : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle ; c. Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées aux b ou b bis, à l’exclusion de celles consenties à l’exploitant d’un établissement mentionné à l’article L. 633-1 du code de la construction et de l’habitation dont l’activité n’ouvre pas droit à déduction. d. (Sans objet).
Questions fréquentes sur l’article 261 D
Les locations de locaux nus sont-elles toujours exonérées de TVA selon l'article 261 D ?
Non, l'exonération ne s'applique pas si la location permet au bailleur de poursuivre l'exploitation d'un actif commercial ou s'il participe aux résultats de l'entreprise locataire. Les emplacements de stationnement sont également exclus de l'exonération.
Quand les locations meublées touristiques sont-elles soumises à la TVA ?
Elles sont soumises à TVA si elles offrent au moins 3 prestations parmi : petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison et réception de clientèle. Cette règle s'applique aux hébergements de moins de 30 nuitées.
Ce que dit l’article 261 D du CGI
L’article 261 D CGI exonération TVA locations définit les opérations immobilières dispensées de taxe sur la valeur ajoutée. Cette exonération concerne principalement quatre catégories : les locations agricoles, les baux à droit réel, les locations de terrains non aménagés et locaux nus, ainsi que les locations meublées d’habitation sous conditions strictes. Pour les professionnels, cette distinction est cruciale car elle détermine leurs obligations fiscales et leur droit à déduction.
Application pratique selon les secteurs d’activité
Pour les TPE/PME propriétaires immobiliers
Les entreprises louant des locaux nus bénéficient généralement de l’exonération TVA, sauf exceptions. Par exemple, une PME qui loue un entrepôt de 500 m² à 8 000 €/mois sera exonérée de TVA. Cependant, si cette même entreprise met à disposition du matériel ou participe aux bénéfices du locataire, elle devra facturer la TVA au taux de 20 %, soit 1 600 € supplémentaires mensuels. L’exonération TVA location immobilière représente donc un enjeu financier majeur.
Pour les professions libérales et avocats
Les cabinets d’avocats propriétaires de leurs locaux et sous-louant une partie à des confrères restent dans le cadre de l’exonération. En revanche, un avocat développant une activité de location meublée avec services (secrétariat, nettoyage) bascule vers un régime soumis à TVA. Cette nuance est fondamentale pour optimiser la gestion fiscale du cabinet.
Pour les auto-entrepreneurs dans l’immobilier
L’auto-entrepreneur gérant des locations saisonnières doit particulièrement surveiller les TVA locations meublées touristiques. Si ses prestations incluent petit déjeuner, ménage quotidien et accueil personnalisé, il sort du régime d’exonération. Avec un chiffre d’affaires de 50 000 € annuel, cela représente 10 000 € de TVA collectée et des obligations déclaratives complexes incompatibles avec le statut auto-entrepreneur.
Points d’attention essentiels
La frontière entre location simple et prestation hôtelière reste délicate à appréhender. Les critères cumulatifs (durée de 30 nuitées maximum et au moins 3 services) transforment une location exonérée en prestation taxable. Pour les baux commerciaux exonération TVA, la jurisprudence analyse la réalité économique : un propriétaire trop impliqué dans l’activité du locataire perd son exonération. Les emplacements de stationnement, même nus, demeurent systématiquement soumis à TVA.
Articles du CGI liés
L’article 261 D s’articule avec l’article 256 CGI définissant le champ d’application de la TVA et l’article 279-0 bis permettant l’option pour la taxation des locations exonérées. Cette option peut être avantageuse pour récupérer la TVA sur travaux et charges, particulièrement pertinente lors d’investissements immobiliers importants.
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