Texte officiel de l’article 278 sexies-0 A du CGI
Les taux réduits prévus à l’article 278 sexies sont égaux à : Secteurs ou locaux concernés Subdivision de l’article 278 sexies Taux Logements locatifs sociaux financés par un prêt locatif aidé d’intégration 1° du A du II 5,5 % Logements locatifs sociaux financés par un prêt locatif à usage social et relevant de la politique de renouvellement urbain 2° du A du II 5,5 % Autres logements locatifs sociaux 3° du A du II 10 % Locaux faisant l’objet d’une acquisition-amélioration, d’une opération assimilée sous certaines conditions de financement ou d’une opération assimilée au sens du 2° bis du B du II du présent article 2° du B du II 5,5 % Logements assimilés à des logements locatifs sociaux C du II 10 % Accession sociale à la propriété III 5,5 % Secteur social et médico-social IV 5,5 % Terrains à bâtir destinés à des locaux faisant l’objet d’une opération taxable au taux réduit V 10 % Pour les opérations mentionnées au 1° du B du II de l’article 278 sexies, le taux applicable est celui prévu par le tableau du deuxième alinéa du présent article pour la livraison mentionnée au A du II de l’article 278 sexies portant sur la même catégorie de logements. Par dérogation aux trois premiers alinéas du présent article, le taux applicable aux livraisons des logements, terrains et locaux mentionnés aux II à IV du même article 278 sexies postérieures à la première livraison ou livraison à soi-même de ces mêmes logements, terrains et locaux est celui applicable à cette première livraison ou livraison à soi-même.
Questions fréquentes sur l’article 278 sexies-0 A
Quel est le taux de TVA applicable aux logements locatifs sociaux ?
Le taux de TVA varie selon le type de logement : 5,5% pour les logements financés par un prêt locatif aidé d'intégration et ceux relevant du renouvellement urbain, 10% pour les autres logements locatifs sociaux.
La TVA à 5,5% s'applique-t-elle à l'accession sociale à la propriété ?
Oui, l'accession sociale à la propriété bénéficie du taux de TVA réduit à 5,5% selon l'article 278 sexies-0 A du CGI, sous certaines conditions de ressources et de localisation.
Ce que dit l’article 278 sexies-0 A du CGI
L’article 278 sexies-0 A du Code général des impôts définit précisément les taux TVA logement social applicables aux différentes catégories d’opérations immobilières à vocation sociale. Ce texte établit un barème détaillé avec deux taux réduits principaux : 5,5% et 10%, selon la nature et la finalité de l’opération immobilière.
Cette disposition fiscale s’articule autour de cinq secteurs distincts : le logement locatif social, l’accession sociale à la propriété, le secteur médico-social, les opérations d’acquisition-amélioration et les terrains à bâtir destinés à ces programmes.
Application pratique des taux réduits
Pour les promoteurs et constructeurs
Les professionnels du BTP bénéficient du taux de TVA 5.5% logement pour les opérations les plus sociales : logements financés par un prêt locatif aidé d’intégration, programmes de renouvellement urbain, et opérations d’accession sociale propriété. Par exemple, un promoteur construisant 50 logements sociaux PLAI économise environ 125 000€ de TVA par rapport au taux normal (sur une opération de 2,5M€ HT).
Pour les organismes HLM et bailleurs sociaux
Les organismes d’habitation à loyer modéré appliquent le taux de 10% pour les autres logements locatifs sociaux non éligibles au taux super-réduit. Cette distinction permet un équilibre entre soutien fiscal et recettes publiques. Un bailleur social livrant 30 logements PLUS bénéficie du taux à 10% soit une économie de 200 000€ sur une opération de 1,8M€ HT.
Pour les établissements médico-sociaux
Le TVA secteur médico-social à 5,5% concerne les EHPAD, foyers d’hébergement, centres d’accueil d’urgence. Un établissement construisant une résidence seniors de 80 places (coût 4M€ HT) économise 400 000€ de TVA grâce à ce dispositif.
Points d’attention fiscale
L’article prévoit une règle de cristallisation du taux : les livraisons postérieures à la première livraison conservent le même taux TVA. Cette disposition sécurise les opérations complexes étalées dans le temps. Attention également aux conditions strictes d’éligibilité : le prêt locatif aidé doit être effectivement obtenu et la convention APL signée pour bénéficier des taux réduits.
Les terrains à bâtir destinés à ces opérations bénéficient du taux de 10%, sous réserve d’attestation de destination dans l’acte de vente. Cette mesure évite les contournements et sécurise l’administration fiscale.
Articles du CGI liés
L’article 278 sexies-0 A complète l’article 278 sexies qui définit les opérations éligibles. Il faut également consulter les articles 278-0 bis A pour la rénovation énergétique et 279-0 bis A pour les conditions de ressources. Ces textes forment un ensemble cohérent de soutien fiscal au logement social.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet d’expertise comptable parisien recommande aux promoteurs et organismes sociaux de sécuriser l’application de ces taux réduits dès la phase projet. Une analyse préalable des conditions d’éligibilité évite les redressements fiscaux. AdvizExperts accompagne ses clients dans l’optimisation de leurs montages immobiliers sociaux, en liaison avec les services juridiques spécialisés, pour maximiser les avantages fiscaux tout en respectant la réglementation.