Texte officiel de l’article 278 sexies B du CGI
I.-Pour l’application du présent article : 1° Sont retenues les définitions prévues au I de l’article 278 sexies ; 2° Les anciens quartiers prioritaires s’entendent des quartiers qui répondent aux conditions cumulatives suivantes : a) Ils ne sont pas des quartiers prioritaires de la politique de la ville mais répondaient à cette définition le 31 décembre 2023 ; b) Ils font l’objet d’une convention de renouvellement urbain conclue au plus tard le 31 décembre 2023. II.-A.-Sont assimilés à des logements et des travaux situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou à proximité d’un tel quartier les logements et les travaux suivants situés dans un ancien quartier prioritaire ou à proximité d’un tel quartier : 1° Pour l’application du a du 2° du A du II de l’article 278 sexies, les logements locatifs sociaux qui ont fait l’objet d’une demande d’aide de l’Etat ou de prêt réglementé au plus tard le 31 décembre 2026 à laquelle l’administration a donné une réponse favorable ; 2° Pour l’application des a et b du 2° du III du même article 278 sexies, les logements et les travaux faisant l’objet d’un contrat d’accession à la propriété pour lesquels la demande de permis de construire est déposée au plus tard le 31 décembre 2026. B.-Pour l’application du a du 3° et du 4° du I de l’article 278 sexies A, sont assimilés à des travaux portant sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville les travaux portant sur des logements situés dans un ancien quartier prioritaire qui sont engagés avant le 1er janvier 2027. III.-Pour l’application du 2° du III de l’article 278 sexies aux logements et aux travaux pour lesquels la demande de permis de construire est déposée en 2024 et qui sont situés dans ou à proximité d’un quartier prioritaire de la politique de la ville, la condition tenant à la conclusion d’un contrat de ville est appréciée au 31 décembre 2024.
Questions fréquentes sur l’article 278 sexies B
Que sont les anciens quartiers prioritaires selon l'article 278 sexies B ?
Les anciens quartiers prioritaires sont des zones qui n'ont plus le statut QPV depuis le 1er janvier 2024 mais qui bénéficient d'une assimilation temporaire. Ils doivent avoir une convention de renouvellement urbain conclue avant le 31 décembre 2023.
Quelles sont les dates limites pour bénéficier de l'assimilation QPV ?
Les demandes d'aide État ou de prêt réglementé doivent être déposées avant le 31 décembre 2026. Les travaux dans les anciens QPV doivent être engagés avant le 1er janvier 2027.
Ce que dit l’article 278 sexies B du CGI
L’article 278 sexies B du CGI constitue une disposition transitoire essentielle qui prolonge les avantages fiscaux TVA pour les anciens quartiers prioritaires. Cette mesure d’assimilation permet aux zones ayant perdu leur statut QPV au 1er janvier 2024 de continuer à bénéficier des taux réduits de TVA sous certaines conditions temporelles strictes.
Le texte définit précisément les anciens quartiers prioritaires comme des zones qui ne sont plus classées QPV depuis 2024 mais qui disposaient de ce statut au 31 décembre 2023, avec obligation d’avoir une convention de renouvellement urbain signée avant cette date.
Application pratique du régime d’assimilation
Pour les promoteurs et bailleurs sociaux
Les logements locatifs sociaux situés dans ces anciens quartiers prioritaires conservent l’accès aux taux réduits de TVA (5,5% ou 10%) si la demande d’aide de l’État ou de prêt réglementé est déposée avant le 31 décembre 2026. Par exemple, un programme de 50 logements sociaux dans un ancien QPV de Seine-Saint-Denis pourra bénéficier du taux de 5,5% si le dossier PLUS est déposé en 2025.
Pour les opérations d’accession à la propriété
Les projets de location-accession dans les anciens quartiers prioritaires maintiennent leur éligibilité au taux réduit de 10% si le permis de construire est déposé avant le 31 décembre 2026. Cette disposition concerne notamment les programmes PSLA (Prêt Social Location-Accession).
Pour les travaux de rénovation urbaine
Les travaux d’amélioration et de démolition dans le cadre du renouvellement urbain bénéficient de l’assimilation QPV si ils sont engagés avant le 1er janvier 2027. Cela représente une fenêtre de 3 ans pour finaliser les opérations en cours, avec un taux de TVA à 5,5% pour les démolitions-reconstructions.
Points d’attention et échéances critiques
La temporalité constitue l’élément central de cette disposition. Les dates butoirs sont impératives : 31 décembre 2026 pour les demandes d’aide et permis de construire, 1er janvier 2027 pour l’engagement des travaux. Une vigilance particulière s’impose sur la définition de “l’engagement des travaux” qui correspond généralement au commencement d’exécution.
Pour les contrats de ville, une disposition spéciale s’applique aux opérations dont le permis de construire est déposé en 2024 : la condition de conclusion du contrat de ville est appréciée au 31 décembre 2024, offrant une souplesse supplémentaire.
Articles du CGI liés
L’article 278 sexies B s’articule étroitement avec l’article 278 sexies (définitions des logements sociaux et QPV) et l’article 278 sexies A (taux réduits pour les travaux). Cette interconnexion nécessite une analyse globale pour optimiser le régime TVA applicable à chaque opération immobilière sociale.
Conseil AdvizExperts
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