Texte officiel de l’article 29 du CGI
Sous réserve des dispositions des articles 33 ter et 33 quater , le revenu brut des immeubles ou parties d’immeubles donnés en location, est constitué par le montant des recettes brutes perçues par le propriétaire, augmenté du montant des dépenses incombant normalement à ce dernier et mises par les conventions à la charge des locataires. Les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles sont comprises dans le revenu brut. Il n’est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant. Dans les recettes brutes de la propriété sont comprises notamment celles qui proviennent de la location du droit d’affichage ou du droit de chasse, de la concession du droit d’exploitation des carrières, de redevances tréfoncières ou autres redevances analogues ayant leur origine dans le droit de propriété ou d’usufruit.
Questions fréquentes sur l’article 29
Comment calculer le revenu brut foncier selon l'article 29 du CGI ?
Le revenu brut foncier comprend les loyers perçus, augmentés des charges normalement supportées par le propriétaire mais mises à la charge du locataire par convention. Les subventions finançant des charges déductibles sont également incluses.
Les charges payées par les locataires sont-elles incluses dans le revenu brut foncier ?
Non, l'article 29 précise qu'il n'est pas tenu compte des sommes versées par les locataires au titre des charges leur incombant normalement (eau, électricité, entretien courant).
Ce que dit l’article 29 du CGI
L’article 29 du Code général des impôts définit précisément la composition du revenu brut foncier pour les biens immobiliers donnés en location. Cette disposition constitue la base du calcul des revenus fonciers imposables. Le revenu brut comprend les recettes brutes perçues par le propriétaire, majorées des dépenses qui incombent normalement au propriétaire mais qui sont mises conventionnellement à la charge des locataires.
L’article précise également que les subventions et indemnités destinées à financer des charges déductibles entrent dans le calcul du revenu brut. À l’inverse, les charges que les locataires paient pour leur propre compte (charges locatives classiques) ne sont pas comptabilisées dans ce revenu brut.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une TPE propriétaire d’un local commercial loué 2 000 € HT par mois doit inclure dans son revenu brut foncier : les loyers perçus (24 000 € annuels), plus la taxe foncière de 1 500 € si elle est facturée au locataire par convention. En revanche, les charges d’électricité payées directement par le locataire ne sont pas comptabilisées.
Pour les professions libérales et avocats
Un avocat propriétaire de son cabinet qui sous-loue une partie à un confrère doit déclarer les loyers perçus augmentés des frais d’assurance ou de syndic refacturés. Si l’avocat perçoit 800 € de loyer mensuel plus 200 € de charges propriétaire refacturées, son revenu brut foncier sera de 12 000 € annuels.
Pour les auto-entrepreneurs
Un auto-entrepreneur louant un garage attenant à son domicile pour 300 € mensuels doit déclarer ce montant en revenus fonciers. Si des travaux de gros œuvre sont financés par une subvention municipale de 2 000 €, cette somme s’ajoute au revenu brut selon l’article 29.
Points d’attention
L’article 29 exclut expressément certaines recettes du revenu brut : les sommes versées par les locataires au titre de leurs charges propres. Cette distinction est cruciale pour éviter une double imposition. Les propriétaires doivent également veiller à inclure les revenus accessoires : droits d’affichage, de chasse, ou redevances tréfoncières qui découlent du droit de propriété.
La frontière entre charges propriétaire et charges locataires doit être clairement établie dans le bail. Une charge normalement à la charge du propriétaire mais supportée contractuellement par le locataire augmente le revenu brut foncier d’un montant équivalent.
Articles du CGI liés
L’article 29 s’articule avec l’article 28 qui définit le revenu net foncier (revenu brut moins charges déductibles) et l’article 31 qui liste les charges déductibles. Les articles 33 ter et 33 quater prévoient des régimes particuliers pour certaines locations. L’article 30 traite spécifiquement des immeubles occupés par leur propriétaire.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous accompagnons les propriétaires bailleurs parisiens dans l’optimisation de leur déclaration de revenus fonciers. Notre expertise permet d’identifier précisément les recettes à inclure dans le revenu brut selon l’article 29, tout en maximisant les charges déductibles. Nous conseillons de tenir une comptabilité rigoureuse distinguant charges propriétaire et charges locatives pour éviter tout redressement fiscal.