Texte officiel de l’article 31 bis du CGI
L’associé d’une société civile de placement immobilier, régie par les articles L. 214-114 et suivants du code monétaire et financier, dont la quote-part de revenu est, en application de l’article 8, soumise en son nom à l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, peut pratiquer, sur option irrévocable exercée lors du dépôt de la déclaration des revenus de l’année de la souscription, une déduction au titre de l’amortissement. Cette déduction est égale à 6 % pour les sept premières années et à 4 % pour les deux années suivantes de 95 % du montant de la souscription en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de cette société réalisée entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009. La période d’amortissement a pour point de départ le premier jour du mois qui suit celui de la souscription. Cette déduction, qui n’est pas applicable aux revenus des titres dont le droit de propriété est démembré, est subordonnée à la condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la déduction prévue au h ou au l du 1° du I de l’article 31 sont réunies. En outre, la société doit prendre l’engagement de louer le logement dans les conditions et limites prévues au h ou au l du 1° du I dudit article. L’associé doit s’engager à conserver la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement souscrit par la société. Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci. Tant que les conditions de loyer et de ressources du locataire prévues au deuxième alinéa du l du 1° du I de l’article 31 restent remplies, l’associé peut, par période de trois ans et pendant une durée maximale de six ans, bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement égale à 2,5 % de 95 % du montant de la souscription. En cas de non-respect des conditions de location ou de cession du logement ou des parts, les déductions pratiquées pendant l’ensemble de la période triennale sont remises en cause dans les conditions de droit commun. Un décret fixe les obligations incombant aux associés et aux sociétés mentionnées au présent article.
Questions fréquentes sur l’article 31 bis
Quelle est la déduction d'amortissement prévue par l'article 31 bis du CGI pour les SCPI ?
L'article 31 bis du CGI permet une déduction de 6% les 7 premières années, puis 4% les 2 années suivantes, calculée sur 95% du montant souscrit. Cette déduction s'applique aux SCPI souscrites entre avril 2003 et décembre 2009.
Quelles sont les obligations pour bénéficier de l'amortissement SCPI selon l'article 31 bis ?
L'associé doit exercer une option irrévocable lors de la déclaration, conserver ses parts jusqu'à expiration des engagements de la société, et respecter les conditions de location sociale. Le produit doit être investi sous 18 mois.
Ce que dit l’article 31 bis du CGI
L’article 31 bis du CGI SCPI établit un régime fiscal spécifique pour les associés de sociétés civiles de placement immobilier. Cette disposition permet aux investisseurs de bénéficier d’une déduction au titre de l’amortissement sur leurs revenus fonciers, sous certaines conditions strictes. Le mécanisme s’applique exclusivement aux souscriptions réalisées entre le 3 avril 2003 et le 31 décembre 2009, dans le cadre d’investissements locatifs sociaux.
Application pratique du dispositif d’amortissement
Calcul de la déduction amortissement SCPI
Pour une souscription de 100 000 € en SCPI éligible, la base d’amortissement s’élève à 95 000 € (95% du montant). La déduction annuelle atteint 5 700 € les sept premières années (6% de 95 000 €), puis 3 800 € les deux années suivantes (4% de 95 000 €). Au total, l’investisseur peut déduire 47 500 € sur neuf ans, soit 50% de son investissement initial.
Pour les professions libérales et avocats
Les professions libérales peuvent optimiser leur fiscalité en combinant cette déduction avec leurs revenus professionnels élevés. Un avocat investissant 50 000 € bénéficie d’une réduction d’impôt effective de 1 425 € annuellement (2 850 € × TMI 45%) pendant les sept premières années.
Pour les TPE/PME et dirigeants
Les dirigeants d’entreprise soumis à l’IR peuvent utiliser ce dispositif pour lisser leur imposition. La déduction vient réduire directement les revenus fonciers imposables, particulièrement intéressant pour les contribuables aux tranches marginales élevées.
Points d’attention et obligations
L’option pour l’amortissement est irrévocable et doit être exercée dès la première déclaration. L’associé s’engage à conserver ses parts jusqu’à expiration des engagements de location sociale de la SCPI, généralement 9 ans minimum. En cas de cession anticipée ou de non-respect des conditions de location, toutes les déductions de la période triennale sont remises en cause avec pénalités et intérêts.
Articles du CGI liés
L’article 31 bis renvoie aux dispositifs Robien (31-h) et Borloo populaire (31-l) pour les conditions d’investissement. L’article 8 du CGI régit la transparence fiscale des SCPI, tandis que l’article 32 exclut ces revenus du micro-foncier. Ces dispositions forment un ensemble cohérent de défiscalisation immobilière.
Conseil AdvizExperts
Nos experts-comptables AdvizExperts recommandent une analyse approfondie avant tout investissement SCPI avec amortissement. Bien que ce dispositif soit historique (clos depuis 2009), il reste applicable aux parts détenues. Nos équipes spécialisées en gestion patrimoniale accompagnent TPE, PME et professions libérales dans l’optimisation de leurs revenus fonciers et le respect des obligations déclaratives complexes de l’article 31 bis du CGI.