Texte officiel de l’article 39 D du CGI
L’amortissement des constructions et aménagements édifiés sur le sol d’autrui doit être réparti sur la durée normale d’utilisation de chaque élément. Cette disposition n’est pas applicable en cas de bail à construction passé dans les conditions prévues par les articles L 251-1 à L 251-8 du code de la construction et de l’habitation.
Questions fréquentes sur l’article 39 D
Comment amortir une construction édifiée sur un terrain loué ?
Selon l'article 39 D du CGI, l'amortissement doit être réparti sur la durée normale d'utilisation de chaque élément de construction, indépendamment de la durée du bail foncier. Cette règle protège l'entreprise en cas de renouvellement du bail.
L'article 39 D s'applique-t-il aux baux à construction ?
Non, l'article 39 D du CGI prévoit une exception expresse pour les baux à construction régis par les articles L 251-1 à L 251-8 du code de la construction et de l'habitation. Ces opérations suivent des règles d'amortissement spécifiques.
Ce que dit l’article 39 D du CGI
L’amortissement constructions sol autrui est régi par une règle spéciale de l’article 39 D du Code général des impôts. Cette disposition impose que l’amortissement des constructions et aménagements édifiés sur le sol d’autrui soit réparti sur la durée normale d’utilisation de chaque élément, et non sur la durée du bail foncier. Cette règle fiscale protège les entreprises qui investissent dans des constructions sur terrain loué en leur permettant d’amortir leurs investissements sur leur durée économique réelle.
Application pratique de l’article 39 D
Pour les TPE/PME
Une PME qui construit un entrepôt de 200 000 € sur un terrain en bail emphytéotique de 18 ans pourra amortir ce bâtiment sur 20 ans (durée normale), soit 10 000 € par an, même si le bail est plus court. Cette approche évite une dépréciation accélérée artificielle et respecte la réalité économique de l’investissement. L’amortissement CGI article 39 D s’applique automatiquement sans formalité particulière.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats qui aménage ses locaux loués (cloisons, éclairage spécialisé) pour 50 000 € peut amortir ces aménagements sol autrui sur 10 ans, durée normale d’utilisation, même avec un bail commercial de 9 ans. Cette règle permet une gestion fiscale optimale des investissements d’aménagement des locaux professionnels.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que soumis au régime micro, les auto-entrepreneurs qui optent pour le régime réel peuvent bénéficier de cette règle. Un artisan qui construit un atelier sur terrain familial loué peut ainsi optimiser sa fiscalité en amortissant sur la durée normale d’utilisation.
Points d’attention sur l’article 39 D
L’exception pour les bail construction amortissement est cruciale : les baux à construction (articles L 251-1 à L 251-8 du CCH) ne sont pas soumis à l’article 39 D. Ces opérations immobilières spécifiques suivent leurs propres règles d’amortissement. Attention également à bien identifier la durée normale d’utilisation de chaque composant : gros œuvre (20-40 ans), installations techniques (10-15 ans), agencements (5-10 ans). La documentation de ces durées est essentielle en cas de contrôle fiscal.
Articles du CGI liés
L’article 39 D s’articule avec l’article 39 A (principe général des amortissements) et l’article 39 B (obligation d’amortissement minimum linéaire). Ces textes forment un ensemble cohérent pour l’amortissement des immobilisations. Les règles spéciales des articles 39 C (biens loués) peuvent aussi interagir selon la configuration juridique de l’opération.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts, spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, recommande une documentation précise de tous les investissements sur sol d’autrui. Nous établissons systématiquement un plan d’amortissement détaillé par composant, en tenant compte des spécificités de l’article 39 D. Cette approche sécurise vos positions fiscales et optimise votre trésorerie. N’hésitez pas à nous consulter pour valider vos stratégies d’investissement immobilier.