Texte officiel de l’article 39 novodecies du CGI
I.-Lorsqu’une entreprise cède un immeuble à une société de crédit-bail dont elle retrouve immédiatement la jouissance en vertu d’un contrat de crédit-bail, le montant de la plus-value de cession de cet immeuble peut être réparti par parts égales sur les exercices clos pendant la durée du contrat de crédit-bail sans excéder quinze ans. Toutefois, lorsque l’immeuble est acquis par l’entreprise ou que le contrat de crédit-bail est résilié, le solde est imposé immédiatement. II.-Le I s’applique aux immeubles dont la cession à une société de crédit-bail est réalisée entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 et est précédée d’un accord de financement accepté par le crédit-preneur à compter du 28 septembre 2020, et au plus tard le 31 décembre 2022, et qui sont affectés par le crédit-preneur à son activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. Le premier alinéa du présent II ne s’applique pas aux immeubles affectés par l’entreprise mentionnée au I à des activités de gestion de son propre patrimoine. Par exception, le premier alinéa du présent II s’applique lorsque l’immeuble est loué par l’entreprise mentionnée au I à une entreprise avec laquelle elle entretient des liens de dépendance au sens du 12 de l’article 39 et qui affecte l’immeuble à une activité mentionnée au premier alinéa du présent II.
Questions fréquentes sur l’article 39 novodecies
Comment fonctionne l'étalement de la plus-value en crédit-bail immobilier selon l'article 39 novodecies ?
L'article 39 novodecies permet de répartir la plus-value de cession d'un immeuble à une société de crédit-bail par parts égales sur la durée du contrat, sans excéder 15 ans. Cette mesure s'applique aux cessions réalisées entre janvier 2021 et juin 2023.
Quelles sont les conditions d'application de l'article 39 novodecies du CGI ?
L'immeuble doit être affecté à une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole. L'accord de financement doit avoir été accepté entre septembre 2020 et décembre 2022, et la cession réalisée avant juin 2023.
Ce que dit l’article 39 novodecies du CGI
L’article 39 novodecies du Code général des impôts introduit un mécanisme d’étalement fiscal spécifique pour la plus-value crédit-bail immeuble. Cette disposition permet aux entreprises qui cèdent un immeuble à une société de crédit-bail tout en conservant sa jouissance, de répartir l’imposition de la plus-value sur la durée du contrat de crédit-bail, dans la limite de 15 ans.
Ce dispositif temporaire vise à faciliter l’accès au financement immobilier pour les entreprises en période de crise, en leur offrant une solution fiscale avantageuse pour optimiser leur trésorerie.
Application pratique de l’étalement fiscal
Pour les TPE/PME
Une PME propriétaire de ses locaux commerciaux d’une valeur de 500 000 € (acquis 300 000 €) peut céder l’immeuble à une société de crédit-bail pour 500 000 € et le reprendre en location. La plus-value de 200 000 € peut être étalée sur 10 ans (durée du crédit-bail), soit 20 000 € par an au lieu d’une imposition immédiate. Cela représente une économie de trésorerie significative, particulièrement importante pour les petites structures.
Pour les professions libérales et avocats
Un cabinet d’avocats propriétaire de ses bureaux peut utiliser ce dispositif pour libérer des capitaux tout en conservant l’usage des locaux. L’étalement plus-value immobilière permet de lisser l’impact fiscal sur plusieurs exercices, facilitant ainsi la gestion de la charge fiscale du cabinet.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, un auto-entrepreneur propriétaire d’un local professionnel peut théoriquement bénéficier de ce dispositif s’il opte pour un régime réel d’imposition et respecte les conditions temporelles.
Points d’attention essentiels
Le dispositif présente plusieurs contraintes importantes : la crédit-bail immobilier fiscalité impose que l’accord de financement soit accepté au plus tard le 31 décembre 2022 et la cession réalisée avant le 30 juin 2023. En cas d’acquisition de l’immeuble par l’entreprise ou de résiliation du contrat, le solde de plus-value non encore imposé devient immédiatement exigible.
Les immeubles affectés à la gestion de patrimoine privé sont exclus, sauf exception pour les locations entre entreprises liées. Cette condition limite l’usage du dispositif aux seules activités professionnelles effectives.
Articles du CGI liés
L’article 39 novodecies s’articule avec l’article 39 quindecies sur l’imposition des plus-values à long terme au taux de 12,8 %. Il complète également le dispositif de l’article 40 sur le report d’imposition par réinvestissement, offrant une alternative moderne aux mécanismes classiques.
Conseil AdvizExperts
En tant qu’expert-comptable spécialisé dans l’accompagnement des TPE/PME et professions libérales à Paris 8, AdvizExperts recommande une analyse approfondie avant toute cession immeuble crédit-bail. Il convient d’évaluer l’impact sur la trésorerie, les coûts de financement et les risques liés à la résiliation anticipée. Notre cabinet peut vous accompagner dans l’optimisation de cette opération complexe, en coordination avec vos partenaires financiers et notaires.