Texte officiel de l’article 39 octodecies du CGI
I. – Les contribuables qui exercent pour la première fois une option pour un régime réél d’imposition peuvent constater en franchise d’impôt le plus-values acquises, à la date de prise d’effet de cette option, par les éléments non amortissables de leur actif immobilisé. Cette constatation doit être faite en comptabilité au plus tard à la clôture du premier exercice pour lequel l’entreprise se trouve soumise à un régime réél d’imposition. II. – En cas de cession ou de cessation de l’exploitation moins de cinq ans après la création ou l’acquisition de l’entreprise, les plus-values imposables afférentes aux éléments visés au I sont obligatoirement calculées en tenant compte du prix de revient d’origine.
Questions fréquentes sur l’article 39 octodecies
Quand peut-on appliquer l'article 39 octodecies du CGI ?
L'article 39 octodecies s'applique uniquement lors du premier passage d'un régime micro vers un régime réel d'imposition. Cette option permet de constater en franchise d'impôt les plus-values latentes sur les éléments non amortissables de l'actif immobilisé.
Que se passe-t-il si je cède mon entreprise moins de 5 ans après l'application de l'article 39 octodecies ?
En cas de cession ou cessation d'exploitation dans les 5 ans, les plus-values imposables sont obligatoirement calculées sur la base du prix de revient d'origine, annulant ainsi l'avantage fiscal initial.
Ce que dit l’article 39 octodecies du CGI
L’article 39 octodecies du CGI offre un avantage fiscal méconnu aux entrepreneurs qui optent pour la première fois pour un régime réel d’imposition. Cette disposition permet de constater en franchise d’impôt les plus-values latentes acquises par les éléments non amortissables de l’actif immobilisé à la date d’entrée dans le régime réel.
Concrètement, si vous possédez un terrain acheté 100 000 € qui vaut aujourd’hui 150 000 €, vous pouvez réévaluer ce bien à sa valeur actuelle sans payer d’impôt sur la plus-value de 50 000 € lors de votre passage au régime réel.
Application pratique selon votre statut
Pour les TPE/PME
Les petites entreprises peuvent particulièrement bénéficier de cette mesure lors de leur développement. Un artisan en micro-entreprise qui acquiert des locaux et opte ensuite pour le régime réel peut réévaluer ses biens immobiliers sans fiscalité immédiate. Cette réévaluation constitue une base plus favorable pour les futurs calculs de plus-values.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux possédant des locaux professionnels ou des parts de SCI peuvent optimiser leur passage au régime réel. Un avocat propriétaire de son cabinet peut ainsi réévaluer son bien immobilier professionnel, créant une réserve de plus-value exonérée.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que l’auto-entreprise relève du régime micro-social, certains auto-entrepreneurs peuvent détenir des biens immobiliers dans le cadre d’une activité parallèle. Le passage au régime réel pour cette activité peut déclencher l’application de l’article 39 octodecies.
Points d’attention essentiels
La règle des 5 ans constitue le principal piège de ce dispositif. En cas de cession ou cessation d’exploitation dans les 5 années suivant la création ou l’acquisition de l’entreprise, les plus-values sont recalculées sur la base du prix de revient d’origine. Cette disposition annule rétroactivement l’avantage fiscal.
La constatation comptable doit impérativement être effectuée au plus tard à la clôture du premier exercice sous régime réel. Passé ce délai, l’option est définitivement perdue.
Articles du CGI liés
L’article 39 octodecies s’articule avec les articles 39 duodecies à 39 quindecies relatifs au régime des plus-values professionnelles. Il faut également considérer les règles d’évaluation de l’actif immobilisé et les dispositions sur les réévaluations comptables pour une application optimale.
Conseil AdvizExperts
Chez AdvizExperts, nous recommandons d’anticiper cette option dès la réflexion sur le changement de régime fiscal. Notre expertise auprès des TPE/PME et professions libérales à Paris nous permet d’identifier les opportunités de réévaluation et d’évaluer l’impact de la règle des 5 ans sur votre projet d’entreprise. Une analyse préalable de votre patrimoine professionnel s’avère indispensable pour optimiser cette disposition méconnue du CGI.