Texte officiel de l’article 42 octies du CGI
Les primes à la construction allouées en vertu de l’ article R. 311-1 du code de la construction et de l’habitation ne sont pas comprises dans les résultats de l’exercice en cours à la date de leur versement. Le montant des primes perçues au cours d’un exercice doit être rapporté aux bénéfices imposables de cet exercice ou, le cas échéant, du ou des exercices suivants à concurrence du montant des amortissements pratiqués, à la clôture de chacun desdits exercices, sur le prix de revient des immeubles donnant droit à l’attribution des primes. En cas de cession ou de cessation ou de transfert de propriété de ces immeubles, la fraction non encore rapportée aux bases de l’impôt des primes annuelles antérieurement perçues est retranchée de la valeur comptable desdites immobilisations pour la détermination de la plus-value imposable ou de la moins-value. Lorsque, dans le cas d’une transmission entre vifs intervenue antérieurement à la publication du décret n° 61-856 du 31 juillet 1961 , modifiant le décret n° 50-898 du 2 août 1950 , l’entreprise ou la société aura opté, conformément aux dispositions précédemment en vigueur de l’article 13 de ce dernier décret, pour le maintien des primes à son profit, les primes afférentes à la période postérieure à la date du transfert de propriété deviendront, en outre, imposables dans les conditions de droit commun.
Questions fréquentes sur l’article 42 octies
Comment sont imposées les primes à la construction selon l'article 42 octies ?
Les primes à la construction ne sont pas imposées lors de leur versement mais étalées sur la durée d'amortissement de l'immeuble. Elles sont rapportées aux bénéfices au même rythme que les amortissements pratiqués.
Que se passe-t-il en cas de cession d'un immeuble ayant bénéficié de primes à la construction ?
La fraction des primes non encore rapportée aux bases d'imposition est retranchée de la valeur comptable de l'immobilisation pour calculer la plus-value ou moins-value imposable.
Ce que dit l’article 42 octies du CGI
L’article 42 octies primes construction du Code général des impôts organise le régime fiscal spécifique des primes à la construction allouées selon l’article R. 311-1 du code de la construction et de l’habitation. Ce dispositif permet un étalement fiscal avantageux : les primes ne sont pas imposées lors de leur versement mais réintégrées progressivement aux bénéfices imposables au rythme des amortissements de l’immeuble concerné.
Application pratique du régime fiscal
Pour les TPE/PME du secteur immobilier
Une PME de construction ayant reçu 100 000 € de primes pour un immeuble de 500 000 € amorti sur 20 ans ne déclare pas cette somme l’année de réception. Elle rapporte chaque année 5 000 € aux bénéfices (100 000 € ÷ 20 ans), correspondant au rythme d’amortissement de 5% annuel. Cette mécanique lisse l’impact fiscal et améliore la trésorerie.
Pour les professions libérales investissant dans l’immobilier
Un cabinet d’avocats construisant ses locaux avec des primes publiques bénéficie du même étalement. Si les locaux sont amortis sur 25 ans, les primes sont réintégrées sur 25 ans également, optimisant la charge fiscale annuelle.
Pour les auto-entrepreneurs
Ce dispositif concerne rarement les auto-entrepreneurs, limités par le seuil de chiffre d’affaires et ne pratiquant pas d’amortissements comptables classiques.
Points d’attention essentiels
En cas de cession avant amortissement complet, la fraction de prime non encore rapportée (exemple : 60 000 € sur 100 000 € après 8 ans d’amortissement) est déduite de la valeur comptable pour calculer la plus-value. Si l’immeuble vaut 400 000 € comptablement, la base de calcul devient 340 000 €. Cette règle évite une double imposition mais nécessite un suivi comptable rigoureux.
Articles du CGI liés
L’article 42 octies s’articule avec l’article 42 septies sur les subventions d’équipement, partageant la même logique d’étalement fiscal. Les articles 39 à 39 quinquies sur les amortissements sont également essentiels pour déterminer le rythme de réintégration des primes.
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