Texte officiel de l’article 638 du CGI
A défaut d’actes, les mutations de propriété ou d’usufruit de biens immeubles, de fonds de commerce, de clientèles ou d’offices et les cessions de droit à un bail ou du bénéfice d’une promesse de bail portant sur tout ou partie d’un immeuble font l’objet, dans le mois de l’entrée en possession, de déclarations détaillées et estimatives sur des formules spéciales délivrées par l’administration.
Questions fréquentes sur l’article 638
Que se passe-t-il si je dépasse le délai d'un mois pour déclarer une mutation immobilière ?
Le dépassement du délai d'un mois expose à des pénalités fiscales pouvant atteindre 40 € par mois de retard et par déclaration. L'administration peut également appliquer des amendes supplémentaires en cas de déclaration inexacte ou incomplète.
Quelles mutations sont concernées par l'article 638 du CGI ?
L'article 638 s'applique aux mutations de propriété ou d'usufruit de biens immeubles, aux cessions de fonds de commerce, de clientèles, d'offices, ainsi qu'aux cessions de droit au bail. Ces opérations doivent faire l'objet d'une déclaration uniquement en l'absence d'acte notarié.
Ce que dit l’article 638 du CGI
L’article 638 CGI mutations immobilières impose une obligation déclarative spécifique lorsque certaines transactions immobilières ou commerciales s’effectuent sans acte notarié. Cette disposition vise à assurer le contrôle fiscal des mutations qui échapperaient normalement à l’enregistrement obligatoire. Les contribuables disposent d’un délai strict d’un mois à compter de l’entrée en possession pour effectuer leur déclaration sur les formulaires officiels fournis par l’administration fiscale.
Application pratique de l’article 638
Pour les TPE/PME
Les cessions de fonds de commerce entre particuliers sans intervention notariale constituent l’application la plus fréquente pour les TPE/PME. Par exemple, la reprise d’un commerce de proximité d’une valeur de 80 000 € par accord verbal doit être déclarée dans le mois suivant la prise de possession effective. La déclaration mutation immobilière permet alors à l’administration de percevoir les droits d’enregistrement dus, calculés au taux de 3% sur la valeur déclarée, soit 2 400 € dans cet exemple.
Pour les professions libérales et avocats
Les cessions de clientèle civile représentent un enjeu majeur pour les professions libérales. Un avocat reprenant une étude sans acte notarié doit déclarer cette mutation fonds commerce assimilée. La valeur de la clientèle, souvent évaluée entre 1 et 2 fois le chiffre d’affaires annuel, détermine l’assiette des droits d’enregistrement. Pour une clientèle valorisée à 150 000 €, les droits s’élèvent à 4 500 €.
Pour les auto-entrepreneurs
Les auto-entrepreneurs sont concernés lors de reprises d’activités commerciales ou de cessions de droit au bail commercial sans formalisme notarial. La reprise d’un emplacement commercial avec cession du pas-de-porte de 25 000 € génère des droits de 750 € à déclarer selon l’article 638.
Points d’attention
Le délai d’un mois court à partir de l’entrée en possession effective et non de la signature d’un éventuel compromis. L’évaluation déclarative engage la responsabilité du déclarant en cas de sous-estimation manifeste. L’administration dispose d’un droit de contrôle renforcé sur ces obligations fiscales immobilier non soumises au contrôle notarial préalable. Les sanctions peuvent atteindre 40% de rappel en cas de dissimulation avérée.
Articles du CGI liés
L’article 638 s’articule avec l’article 639 pour les cessions de parts sociales, l’article 640 pour les mutations de jouissance, et l’article 635 fixant les taux d’enregistrement applicables. Cette cohérence législative assure une couverture fiscale complète des mutations patrimoniales.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 accompagne régulièrement TPE/PME et professions libérales dans leurs obligations déclaratives liées à l’article 638. Nous recommandons d’anticiper ces formalités dès la négociation pour éviter les pénalités de retard et optimiser l’évaluation fiscale. Notre expertise permet de sécuriser juridiquement ces opérations sensibles tout en maîtrisant leur coût fiscal.