Texte officiel de l’article 640 A du CGI
A défaut d’actes, les cessions et les rachats taxables de parts de fonds de placement immobilier doivent être déclarés dans le mois de leur date.
Questions fréquentes sur l’article 640 A
Quel est le délai pour déclarer une cession de parts de FPI sans acte ?
Selon l'article 640 A du CGI, les cessions et rachats taxables de parts de fonds de placement immobilier doivent être déclarés dans le mois de leur date lorsqu'il n'y a pas d'acte. Ce délai court à partir de la date effective de la transaction.
Que risque-t-on en cas de non-déclaration dans les délais ?
Le non-respect du délai d'un mois pour la déclaration cession parts FPI expose à des pénalités fiscales et des intérêts de retard. L'administration peut également procéder à un redressement avec majoration.
Ce que dit l’article 640 A du CGI
L’article 640 A du Code général des impôts établit une obligation spécifique de déclaration cession parts FPI en l’absence d’acte formalisé. Cette disposition impose aux investisseurs de déclarer spontanément les cessions et rachats taxables de parts de fonds de placement immobilier dans un délai strict d’un mois à compter de la date de l’opération. Cette règle vise à assurer la traçabilité fiscale des transactions sur ces véhicules d’investissement immobilier.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises détenant des parts de FPI dans leur portefeuille doivent impérativement respecter ce délai d’un mois. Par exemple, une PME cédant 10 000 € de parts FPI le 15 janvier doit effectuer sa déclaration avant le 15 février. Cette obligation s’applique même si la transaction n’a pas fait l’objet d’un acte notarié ou d’un document officiel, ce qui est fréquent pour les rachats directs auprès du fonds.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux investissant en FPI doivent anticiper cette contrainte déclarative. Un avocat rachetant ses parts pour 25 000 € doit déclarer l’opération dans le mois, même si le gain n’est réalisé qu’à la clôture de l’exercice. Cette déclaration s’ajoute aux obligations fiscales habituelles de la profession libérale.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par ces investissements, les auto-entrepreneurs détenant des parts FPI à titre personnel restent soumis à cette obligation. La déclaration doit être effectuée indépendamment du régime micro-entrepreneur et peut générer une imposition supplémentaire selon le régime des plus-values.
Points d’attention
Le délai d’un mois est impératif et ne souffre aucune exception. La date de référence est celle de la cession effective, non celle du règlement. Les rachats partiels sont également concernés. En cas de cessions multiples, chaque opération doit faire l’objet d’une déclaration séparée dans le mois de sa réalisation. Les pénalités pour retard peuvent atteindre 40% des droits dus, auxquelles s’ajoutent les intérêts de retard de 0,40% par mois.
Articles du CGI liés
L’article 640 A s’inscrit dans le dispositif général d’enregistrement des actes. Il complète les articles 635 à 644 relatifs aux délais d’enregistrement. Les sanctions applicables relèvent des articles 1728 à 1840 du CGI concernant les pénalités fiscales.
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