Texte officiel de l’article 669 du CGI
I. – Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après : AGE de l’usufruitier VALEUR de l’usufruit VALEUR de la nue-propriété Moins de : 21 ans révolus 90 % 10 % 31 ans révolus 80 % 20 % 41 ans révolus 70 % 30 % 51 ans révolus 60 % 40 % 61 ans révolus 50 % 50 % 71 ans révolus 40 % 60 % 81 ans révolus 30 % 70 % 91 ans révolus 20 % 80 % Plus de 91 ans révolus 10 % 90 % Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété. II. – L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
Questions fréquentes sur l’article 669
Comment calculer la valeur de l'usufruit selon l'âge de l'usufruitier ?
L'article 669 du CGI fixe un barème dégressif : 90% pour moins de 21 ans, 80% pour moins de 31 ans, jusqu'à 10% pour plus de 91 ans. La nue-propriété représente le complément à 100%.
Comment est évalué un usufruit à durée déterminée ?
L'usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23% de la valeur de la propriété entière pour chaque période de 10 ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier.
Ce que dit l’article 669 du CGI
L’article 669 du Code général des impôts établit les règles de barème usufruit nue-propriété pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière. Ce texte fondamental détermine comment répartir fiscalement la valeur d’un bien entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, selon un barème dégressif basé sur l’âge de l’usufruitier.
Le barème officiel par tranches d’âge
Le barème s’applique de manière dégressive : un usufruitier de moins de 21 ans détient 90% de la valeur (nue-propriété à 10%), tandis qu’un usufruitier de plus de 91 ans ne détient que 10% (nue-propriété à 90%). Cette logique reflète l’espérance de vie statistique et la durée probable de jouissance du bien.
Exemple concret de calcul
Pour un bien immobilier de 300 000€ avec un usufruitier de 55 ans : valeur de l’usufruit = 300 000€ × 60% = 180 000€, valeur de la nue-propriété = 300 000€ × 40% = 120 000€. Les droits d’enregistrement s’appliqueront sur ces montants respectifs lors des mutations.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Les entreprises familiales utilisent fréquemment le démembrement pour optimiser la transmission. Un dirigeant peut conserver l’usufruit des parts sociales (perception des dividendes) tout en transmisant la nue-propriété à ses enfants avec une fiscalité réduite.
Pour les professions libérales et avocats
Le démembrement de clientèle civile permet d’optimiser la cession. Un avocat de 65 ans conservant l’usufruit valorisera sa part à 50% de la valeur totale, facilitant la transmission progressive de son cabinet.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins fréquent, le démembrement peut concerner les biens professionnels (local commercial, matériel). L’article 669 s’applique pour déterminer les droits lors de la régularisation en cas de réunion d’usufruit.
L’usufruit à durée déterminée
Le paragraphe II introduit une règle spécifique : 23% par période de 10 ans, indépendamment de l’âge. Ainsi, un usufruit de 15 ans vaudra 23% (une seule période de 10 ans comptabilisée), tandis qu’un usufruit de 25 ans vaudra 46% (deux périodes de 10 ans).
Points d’attention
La règle fondamentale précise que seuls les usufruits ouverts au jour de la mutation de nue-propriété sont pris en compte. Cette disposition évite les manipulations consistant à créer des usufruits successifs pour minorer artificiellement la valeur de la nue-propriété.
Articles du CGI liés
L’article 669 s’articule avec l’article 670 (corrélation des dispositions) et l’article 671 (dispositions indépendantes). En matière successorale, il faut également considérer les articles 758 et suivants pour l’évaluation des biens démembrés.
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