Texte officiel de l’article 676 du CGI
En ce qui concerne les mutations et conventions affectées d’une condition suspensive, le régime fiscal applicable et les valeurs imposables sont déterminés en se plaçant à la date de la réalisation de la condition. Toutefois, lorsqu’elle ne tient pas lieu des droits d’enregistrement, la taxe de publicité foncière est perçue sur l’acte conditionnel d’après le régime applicable à la date à laquelle la formalité de publicité foncière est requise. Les valeurs imposables sont déterminées en se plaçant à la date de l’acte.
Questions fréquentes sur l’article 676
Quand s'applique la taxation d'une vente sous condition suspensive ?
La taxation s'applique à la date de réalisation de la condition suspensive, selon le régime fiscal en vigueur à cette date. Les droits d'enregistrement sont alors calculés sur les valeurs de réalisation.
Comment est taxée la publicité foncière d'un acte conditionnel ?
La taxe de publicité foncière est perçue selon le régime applicable à la date de la formalité, mais les valeurs imposables sont celles de la date de l'acte initial.
Ce que dit l’article 676 du CGI
L’article 676 du Code général des impôts régit la condition suspensive taxation CGI pour les mutations et conventions. Il établit deux règles distinctes : le régime fiscal et les valeurs imposables sont déterminés à la date de réalisation de la condition. Exception notable : la taxe de publicité foncière suit un régime particulier quand elle ne remplace pas les droits d’enregistrement.
Application pratique
Pour les TPE/PME
Une PME vendant ses locaux sous condition d’obtention d’un permis de construire par l’acquéreur verra la taxation s’appliquer uniquement si le permis est obtenu. Si la vente est signée en 2024 avec condition réalisée en 2025, c’est le taux de 2025 qui s’applique sur la valeur de réalisation 2025. Exemple : local vendu 200 000€ en janvier 2024, condition réalisée en mars 2025 avec valeur réévaluée à 210 000€, taxation sur 210 000€ au taux 2025.
Pour les professions libérales et avocats
Les avocats acquérant des parts de SCP sous condition d’agrément par l’ordre bénéficient de cette règle. La taxation des droits d’enregistrement intervient seulement après validation de l’agrément, selon les taux alors applicables. Pour un rachat de parts à 100 000€ en 2024 avec agrément obtenu en 2025, les droits sont calculés sur la valeur 2025.
Pour les auto-entrepreneurs
L’auto-entrepreneur cédant son fonds de commerce sous condition de non-concurrence du cessionnaire voit la taxation différée. Si la condition est levée, les droits d’enregistrement s’appliquent selon le barème en vigueur à cette date. Cession à 50 000€ en juin 2024, condition réalisée en septembre 2024 : taxation immédiate aux taux 2024.
Points d’attention
La distinction entre taxe de publicité foncière et droits d’enregistrement est cruciale. Quand la taxe de publicité ne tient pas lieu des droits d’enregistrement, elle suit le régime de la date de formalité mais sur les valeurs de l’acte initial. Cette dualité peut créer des décalages importants. Attention aux conditions purement potestatives qui peuvent être requalifiées fiscalement.
Articles du CGI liés
L’article 676 s’articule avec les articles 672 à 675 sur les règles générales de taxation. L’article 1594-0G précise les modalités de publicité foncière. L’article 635 définit les droits d’enregistrement applicables aux mutations.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet AdvizExperts à Paris 8 recommande d’anticiper les évolutions fiscales lors de la rédaction d’actes conditionnels. Une veille réglementaire s’impose car le décalage temporel peut modifier substantiellement la charge fiscale. Nous conseillons de prévoir des clauses de répartition des surcoûts fiscaux entre parties et d’évaluer l’opportunité d’un enregistrement anticipé selon votre situation.