Texte officiel de l’article 708 du CGI
Les échanges d’immeubles ruraux effectués conformément aux articles L. 124-3 et L. 124-4 du code rural et de la pêche maritime sont exonérés de la taxe de publicité foncière ou, le cas échéant, du droit d’enregistrement. Toutefois, les soultes et plus-values résultant de ces échanges sont passibles de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au taux prévu pour les ventes d’immeubles.
Questions fréquentes sur l’article 708
Les échanges d'immeubles ruraux sont-ils totalement exonérés de droits d'enregistrement ?
Non, seul l'échange proprement dit est exonéré. Les soultes et plus-values restent soumises à la taxe de publicité foncière au taux normal de 5,81%.
Quelles conditions respecter pour bénéficier de l'exonération de l'article 708 ?
L'échange doit être effectué conformément aux articles L.124-3 et L.124-4 du code rural et de la pêche maritime, dans le cadre du remembrement agricole.
Ce que dit l’article 708 du CGI
L’article 708 du Code général des impôts instaure un régime d’échanges immeubles ruraux exonération particulièrement avantageux pour les propriétaires fonciers. Cette disposition exonère de taxe de publicité foncière (normalement de 5,81%) les échanges d’immeubles ruraux réalisés dans le cadre du remembrement agricole, conformément aux articles L.124-3 et L.124-4 du code rural. Cependant, l’exonération ne couvre pas les soultes (différences de valeur compensées en numéraire) ni les plus-values, qui restent soumises au régime fiscal classique.
Application pratique
Pour les TPE/PME agricoles
Les exploitations agricoles constituées en sociétés peuvent optimiser leur patrimoine foncier grâce à cette exonération. Par exemple, une EARL possédant 50 hectares éclatés peut échanger avec un voisin pour regrouper ses parcelles. Sur un échange de 200 000€, l’économie de taxe publicité foncière atteint 11 620€. Nos experts AdvizExperts accompagnent régulièrement ces restructurations patrimoniales en optimisant les aspects fiscaux et juridiques.
Pour les professions libérales et avocats
Les professionnels libéraux détenant du patrimoine rural à titre privé peuvent utiliser ce dispositif pour optimiser leurs investissements fonciers. Un avocat possédant des terres agricoles dispersées peut les échanger contre un domaine regroupé, sans supporter de droit enregistrement immobilier. Cette stratégie facilite la gestion locative et améliore la rentabilité.
Pour les auto-entrepreneurs
Bien que moins concernés par les gros patrimoines fonciers, les auto-entrepreneurs en activité agricole ou ayant des revenus fonciers ruraux peuvent bénéficier de ce régime. L’exonération facilite la constitution progressive d’un patrimoine rural cohérent sans impact fiscal majeur sur les échanges.
Points d’attention
Attention aux soultes échanges immeubles : toute différence de valeur compensée en numéraire reste taxable au taux plein. Si un échange porte sur 150 000€ contre 180 000€, la soulte de 30 000€ supporte 1 743€ de taxe. Les plus-values immobilières rurales suivent également leur régime normal d’imposition. La conformité aux articles L.124-3 et L.124-4 du code rural constitue une condition sine qua non : l’échange doit s’inscrire dans une démarche de remembrement ou d’amélioration de l’exploitation agricole.
Articles du CGI liés
L’article 708 s’articule avec l’article 699 (échanges de mines), l’article 700 (carrières) et l’article 707 bis (préemption agricole). Ces dispositions forment un ensemble cohérent favorisant les restructurations foncières sectorielles. Le régime de l’article 708 se distingue par son champ d’application spécifiquement rural et sa référence au code rural.
Conseil AdvizExperts
Notre cabinet d’expertise comptable Paris 8ème recommande une analyse préalable approfondie avant tout échange rural. La valorisation des biens, la qualification juridique de l’opération et l’optimisation des soultes nécessitent un accompagnement expert. AdvizExperts sécurise ces opérations en coordonnant les aspects comptables, fiscaux et juridiques, garantissant le bénéfice optimal de l’exonération de l’article 708.